Inadimplência e multa
Multa para devedor recorrente deve estar prevista na convenção
Condomínios podem cobrar até 10% de juros ao mês em caso de inadimplência
Condomínios podem se beneficiar desse recurso, em vigor desde 2003, desde que ele esteja previsto em convenção condominial
Uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em outubro, que definiu o direito de cobrança de 10% de multa sobre o valor total da dívida de um inquilino, além dos juros mensais de 1% e multa de até 2% sobre o débito, em ação sobre inadimplência condominial de uma construtora, chamou a atenção dos devedores de plantão. Tal medida vai além da cobrança corriqueira de mora de 1% ao mês e multa fixa de até 2%, previstos desde 2003 pelo novo Código Civil.
"Na verdade, o Código Civil já prevê a cobrança de multa de até cinco vezes o valor da cota condominial e de juros de até 10% ao mês, mas a maioria das convenções não está atualizada sobre isso e acaba não se beneficiando desse recurso. É o que chamamos de 'juros convencionados' e que podem ajudar a coibir a inadimplência condominial", informa o analista jurídico Danilo Serra Gonçalves, do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR), de Londrina.
Essa previsão legal é determinada pelo artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil, que estabelece que "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito". Já o artigo 1.337, prevê a cobrança de multa no valor do quíntuplo da cota condominial:
"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".
De acordo com Gonçalves, o STJ fixou tal entendimento com base nessas previsões legais, sendo também acompanhado pelas 8ª e 9ª Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que entendem que a cobrança de juros de mora de até 10% ao mês, previstos na convenção do condomínio, não confronta o artigo 406, do Código Civil, e o artigo primeiro, do Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei de Usura).
"O artigo 1.336, em seu parágrafo primeiro, do Código Civil, excepcionou a situação específica do débito condominial, autorizando que, caso os próprios condôminos deliberem, a fixação de taxa superior. Portanto, a disposição é válida e legal", reafirma Gonçalves.
"Cabe lembrar que a convenção deve ser realizada sempre conforme determina a lei, inclusive com a aprovação de dois terços dos condôminos, para que possa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis", acrescenta.
Conforme informações do analista jurídico, o condômino inadimplente, após ser intimado para o pagamento, pode vir a sofrer bloqueio bancário on-line, busca e apreensão de veículo e até a penhora do imóvel.
JUROS ESCALONADOS
Em vigor a partir de dezembro, a nova convenção do Condomínio Ville Blanche, em Londrina, prevê a cobrança de juros escalonados, que chegam até 10%, em caso de inadimplência (a multa permanece em 2%). Síndica do condomínio há três anos, a gerente de cooperativa de crédito Luciana Raphaelli conta que tomou a decisão de sugerir a alteração da cobrança de inadimplência como forma de incentivar as pessoas a manterem as contas em dia.
"É preciso entender que a cota condominial é um rateio de despesas, se paga por algo que já se beneficiou, e não é justo não cumprir este compromisso, deixando para os outros pagarem por você. Mexendo no bolso, as pessoas tendem a se preocupar mais. Muita gente tem usado a 'crise do País' como pretexto para não pagar as contas", aponta Luciana.
"Foi um processo trabalhoso alterar a convenção, que durou dois meses, mas valeu a pena. Um das coisas mais difíceis foi correr atrás do reconhecimento da assinatura de 2/3 dos condôminos e seus cônjuges", complementa.
Na nova convenção, ficou estabelecido o seguinte escalonamento de juros ao mês: até 10 dias de atraso (1%); do 11º ao 30º dia de atraso (2%); do 31º ao 60º dia de atraso (4%) e acima de 61 dias (10%).
"Foi tranquilo para aprovar a convenção e muitos condôminos até gostariam que a cobrança de 10% fosse feita a partir dos dez primeiros dias. Como trabalho na área financeira, acho que é preciso ter bom senso nessas horas e a intenção não é ter lucro monetário e sim fazer com que as pessoas sejam mais responsáveis em cumprir seus compromissos financeiros", conclui.
Fonte: http://www.folhaweb.com.br/
