Inadimplência e condomínio
Garantidora pode não ser a melhor opção para as finanças
GARANTIDORA CONDOMINIAL AUMENTA DESPESA DO EDIFÍCIO
Kênio de Souza Pereira *
A inadimplência em condomínios é intensificada por convenções elaboradas de maneira amadora, que beneficiam os devedores com juros e multa irrisórios, dando, assim, espaço para que as empresas que vendem garantia de pagamento de quotas condominiais venham a atuar nos grandes condomínios, o que acaba proporcionando lucros expressivos para essas garantidoras que na prática agem como se fosse financeiras. No final, todos os condôminos, em especial, os que pagam pontualmente a quota de condomínio, acabam sendo onerados com a taxa extra cobrada pela empresa garantidora que cobra em média 7% sobre os valores que são adiantados para o caixa do condômino.
Porém, é possível o condomínio desestimular a inadimplência e evitar que condôminos em dia com suas obrigações arquem com despesas decorrentes da dívida de outros, pois é mais barato agir com profissionalismo e atualizar a convenção com multas e juros mais elevados do que criar uma despesa eterna para uma empresa emprestar dinheiro para o condomínio, gerando um aumento sobre a quota ordinária mensal.
Nos grandes condomínios, com centenas de apartamentos, é fácil concluir que os inadimplentes têm a capacidade de causar transtornos e prejuízos sérios com os custos judiciais, já que assunto é conduzido de maneira precária. Em vários condomínios mais de 500 apartamentos a inadimplência tem atingido percentuais de até 30%, o que gera um caos administrativo.
Em uma quantidade tão grande de unidades não é difícil chegar a tantos devedores, principalmente quando a convenção faz um desserviço para o condomínio ao fixar juros de apenas 1% ao mês para os inadimplentes.
O Código Civil (CC) já conta com 17 anos de vigência e embora o legislador tenha cometido a gafe de retirar a possibilidade de multar o inadimplente em até 20% do valor do débito, reduzindo a multa para 2%, permitiu, em compensação, que o juros fossem estabelecidos pelos condôminos em índices maiores. É fato que juros elevados podem ser mais severos do que a multa alta, pois enquanto esta é aplicada uma única vez, os juros incidem mensalmente, podendo fazer com que a dívida aumente como uma bola de neve, fato que certamente evita muitos a deixarem de pagar.
Causa espanto que, apesar de todo esse tempo de vigência do CC, as construtoras insistam em manter nas convenções os juros básicos de 1% ao mês. A convenção é o principal documento que regula o condomínio e por isso deve ser elaborada de maneira técnica, profissional, de modo a assegurar que atenda aos interesses dos condôminos e os proteja dos atos abusivos e dos danos que a inadimplência acarreta.
O problema é que muitas construtoras não se dedicam efetivamente a esse documento, pois o seu único objetivo é vender os apartamentos, salas e lojas. Aliás, até que a venda de todas as unidades se conclua, a construtora é uma condômina como qualquer outra, a quem cabe participar do rateio das despesas e se for inadimplente, deve arcar com multa e juros previstos na convenção.
Será que a insistência nos juros ínfimos de 1% inseridos nas convenções redigidas pelas construtoras decorre do fato de algumas ficarem inadimplentes nos condomínios e pagarem as quotas atrasadas apenas quando a unidade é vendida? Nesse caso, os juros baixos acabam beneficiando o devedor.
Há ainda convenções que preveem, absurdamente, que até que a construtora venda a unidade, pagará sobre ela apenas 30% do valor da quota condominial, o que somado à inadimplência e aos juros baixos, onera demasiadamente os condôminos. Ocorre que, invariavelmente, essa previsão desequilibrada é derrubada pelo Judiciário, o que demonstra a importância da adequação das convenções condominiais.
Os Tribunais de Justiça e o STJ consideram legal a cobrança de juros de até 10% ao mês em caso de atraso no pagamento da quota de condomínio, sendo que o §1° do art. 1.336 do CC permite que os condôminos estabeleçam na convenção a taxa a ser aplicada. Há julgados, baseados no art. 1.337 do CC, em que foi permitida a aplicação de multa de até o quíntuplo da quota condominial ao condômino devedor, pois nada representa mais uma conduta antissocial do que ficar inadimplente reiteradamente.
A cultura do débito surge quando dever passa a ser uma opção interessante para quem tem a obrigação de pagar, o que somado à inércia do condomínio em cobrar adequadamente, gera a sensação de impunidade, que, enfim, estimula a inadimplência. Cabe ao condomínio agir para enfrentar essa situação, alterar a convenção e garantir a integralidade do seu crédito, incluindo os juros e multas aplicáveis.
*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Fonte: https://diariodocomercio.com.br/
