Imóvel em regime de multipropriedade

Por Amanda Lobão*

O que é a multipropriedade? Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, a qual corresponde à faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

É feito um contrato de compra e venda do imóvel, mas cada comprador adquire apenas uma fração dele, sendo que o mais comum é de proporção 1/52, que corresponde ao número de semanas em um ano.

A lei que regulamentou o instituto jurídico da multipropriedade foi publicada no Diário Oficial da União, após ser sancionada por Michel Temer em 2018. 

A norma alterou o Código Civil inserindo um capítulo específico para o condomínio em multipropriedade e Lei dos Registros Públicos, resolvendo a dificuldade que tinham muitos registradores de imóveis que evitavam registrar a multipropriedade imobiliária, além de delimitar questões sobre a transferência e a administração da propriedade compartilhada.

Vantagens de adquirir uma propriedade compartilhada:

1) Flexibilidade ao utilizar um imóvel

É possível utilizá-la conforme a intenção do proprietário, seja rentabilizar alugando-a; aproveitá-la para o lazer de acordo com a disponibilidade; ou ainda emprestar para alguém. A decisão é do proprietário.

2) Terceirizar a administração do imóvel

As situações com manutenção, conservação, reposição de mobiliário, pagamento de contas, calendário rotativo de reservas dos proprietários ficam a cargo de uma empresa administradora da propriedade compartilhada. Isto é, deixa-se as questões burocráticos para alguém especializado restando ao proprietário utilizá-la com tranquilidade.

3) Menor imobilização do capital 

Uma das grandes questões quando se pretende investir em imóvel é a dúvida sobre a vantagem em imobilizar um capital de valor relevante. Ao comprar uma propriedade compartilhada, se imobiliza apenas uma fração ideal do valor correspondente ao imóvel, inferior, portanto, ao valor total.

4) Rateio de despesas

As despesas fixas e de manutenção, como condomínio, luz, internet, limpeza, etc, são rateadas por todos os demais proprietários, reduzindo o gasto.

5) Clube de viagens ou troca sobre o uso da propriedade compartilhada

Você não precisa visitar sempre o mesmo lugar. Algumas propriedades compartilhadas são associadas a uma rede, um operador mundial de timeshare, que possibilita trocar o tempo de estadia em outras propriedades compartilhadas associadas.

6) Investir e economizar

Além de adquirir a fração da propriedade compartilhada que lhe possibilita vendê-la, o proprietário economizará em hospedagem nas viagens. Ou seja, é patrimônio e férias. Se não for intenção aproveitar o imóvel compartilhado nas férias, muitos proprietários têm a propriedade compartilhada como uma segunda fonte de renda.

O que mudou com a nova lei? 

Trouxe mais segurança jurídica para os multiproprietários, isso porque com a lei a multipropriedade passou a ser um direito real e, portanto, poderá ser registrada pelos registradores de imóveis com tranquilidade, o que antes tinha bastante controvérsia porque era visto com uma natureza meramente obrigacional. 

Com essa mudança, então, a fração de tempo da multipropriedade poderá ser oferecida como caução de uma locação, o que antes não era seguro fazer, ou até mesmo dar como garantia de créditos junto a instituições financeiras. 

Vejamos que na medida em que a fração de tempo adquirida deverá ser registrada no registro imobiliário, amplia-se a oportunidade de oferta de garantias para outras transações comerciais. 

O que se quer dizer com isso é que sendo os condôminos proprietários do mesmo imóvel todos possuem escritura de compra e venda de fração ideal correspondente a 1/12 ou 1/52, podendo dela dispor como quiser (alienar, gravar com direito real, doar, etc).

Em edifícios já construídos, é possível instituir o regime da multipropriedade? 

Aprovando em assembleia, com certeza! Na minha opinião, pelo quórum de 2/3, que é o quórum para se aprovar alteração da convenção, mas já vi profissionais falando em quórum de unanimidade.

E se o multiproprietário ficar devendo a taxa de condomínio, como que fica a situação do imóvel perante a dívida? Eu posso leiloar o imóvel por causa da dívida de um só condômino? 

Tem que se entender que cada unidade periódica possui uma matrícula no cartório de registro de imóveis, ou seja, como acontece num condomínio edilício, cada unidade imobiliária é um imóvel antônomo. Por isso, uma mesma pessoa pode ser titular de todas as unidades periódicas relativas a um mesmo imóvel. 

Ou seja, a multipropriedade cria um direito de propriedade periódico para cada multiproprietário. Nesse caso, o que vai ser leiloado é aquela fração ideal de quem deixou de pagar as contribuições. Um coproprietário não tem solidariedade com o outro, porque é como se cada fração ideal fosse independente uma da outra.

E o IPTU?

O condomínio em multipropriedade é um direito sobre coisa própria. Não é um direito sobre coisa alheia ao contrário do que ocorre em Portugal onde a multipropriedade é um direito sobre coisa alheia, ou seja, a multipropriedade não está disciplinada como um condomínio, mas como um direito real de habitação periódico. 

Ao ser um direito sobre coisa própria, não existe o dever de um multiproprietário arcar com tributos propter rem dos demais (IPTU). Se a multipropriedade fosse direito real sobre coisa alheia, como em Portugal, o resultado prático seria diferente.

(*) Advogada; mestre em Direito Processual Civil pela PUC/SP; doutora pela Universidade Nacional de Rosário; cursada em Direito Imobiliário pela FGV/SP; sócia do escritório Lobão e Campos Machado Sociedade de Advogados; membro da Associação Brasileira de Direito Processual (ABDPRo). É professora de Direito Comparado na UCAP - Ciudad del Este e palestrante internacional.

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