Imóvel com dívidas pendentes
O que é melhor para o condomínio: receber a cobrança em dinheiro ou através do próprio imóvel?
Por Dennis Martins*
O síndico e os demais gestores volta e meia são chamados para solucionar questões que fogem aos atos da administração comum do condomínio e, por vezes, estão relacionadas a áreas com as quais não possuem qualquer conhecimento. Uma delas é verificar se vale ou não a pena para o condomínio receber um imóvel como forma de pagamento de um crédito.
Em algumas oportunidades até ocorre de já existir um potencial comprador para o bem, permitindo com que rapidamente seja vendido e convertido em moeda para o caixa do condomínio.
No entanto, essa hipótese é incomum, de forma que, ao receber um imóvel pela dívida, o condomínio estará decidindo se é melhor seguir na cobrança pelos meios comuns ou realizar um investimento imobiliário.
Essa questão ganha muita importância ao observarmos que o investimento em um determinado imóvel pode representar desde uma formidável opção a até uma catastrófica dor de cabeça.
Por este motivo, sempre recomendamos que, antes de qualquer decisão, o síndico faça uma boa análise jurídica, mas também da parte relativa ao investimento: o lado financeiro.
Sob o ponto de vista jurídico, uma questão indispensável e que é acessível até mesmo a um síndico leigo em negócios imobiliários trata-se de uma leitura da matrícula do imóvel.
Nela constam diversos dados que podem ser indicativos de problemas, como eventuais financiamentos ainda não baixados, penhoras e inclusive a identificação de quem é o seu real proprietário, pois não raro até sobre isso podem existir desavenças.
Certa vez analisamos um caso no qual um bem imóvel tinha tantos problemas jurídicos que, para deixá-lo devidamente livre, o condomínio teria que despender algo em torno de 20% do seu valor, para fazer frente a todas as despesas com honorários advocatícios, custas judiciais e emolumentos de Cartório.
Por este motivo, e até mesmo para evitar o risco de ser responsabilizado, é que o gestor deve sempre consultar o advogado do condomínio.
Por outro lado, um bom levantamento financeiro é fundamental, sobretudo para analisar o preço a ser pago. O bom investimento imobiliário deve ser analisado frente ao potencial de locação do bem, sem descuidar da taxa de condomínio.
Para compreender melhor esse aspecto perguntei ao meu amigo especialista em investimentos imobiliários, Daniel Malheiros**, quanto um imóvel deve render de aluguel e quando uma taxa de condomínio pode ser considerada tão elevada a ponto de desaconselhar o investimento? Afinal, existe uma “fórmula matemática” para isso? E a resposta dele com a qual encerrramos esse artigo, foi muito esclarecedora:
O valor da taxa condomínio deve ser avaliado tanto sob a perspectiva de um eventual locatário quanto do investidor/comprador. Sob a ótica do locatário, o valor do condomínio deve ser somado ao valor do aluguel, o que seria chamado de “custo total de ocupação”, e comparado com imóveis na mesma região que tenham a mesma idade, tamanho, número de vagas de garagem, número de quartos e banheiros. Esse é um bom parâmetro de valor antes da tomada de decisão.
Por vezes, o valor do aluguel é baixo, mas o condomínio do prédio é muito alto, especialmente em apartamentos antigos, o que distorce a conta, por isso é tão importante olhar o custo total de ocupação daquele imóvel.
Sob a ótica do comprador do imóvel, também é necessário ponderar se o valor do aluguel mensal esperado é acima de 0,5% do valor do bem ao mês, e se o condomínio está dentro do limite razoável de imóveis de perfis similares.
Por fim, para efeitos de parâmetros, o valor da taxa condomínio de um imóvel residencial não deveria fugir de R$ 10,00 o metro quadrado por mês.
(*) Dennis Martins é advogado, consultor, palestrante e professor de pós-graduação em Direito Imobiliário. Professor da Universidade Secovi - UniSecovi. Diretor do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) por Santa Catarina. Pós-graduado em Direito Ambiental. Coautor da obra "Direito Notarial e Registros Públicos na Perspectiva da Advocacia" (Ed. Letras Jurídicas). Autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas. OAB/SC n.º 19.578.
