Imóveis em leilão

De fato, o bem de família é resguardado pela lei 8.009/90, porém, algumas exceções estão dispostas nesta lei, das quais destacamos dívidas do próprio imóvel, como financiamento, IPTU, condomínio e locação, quando nos referimos à inadimplência no ramo imobiliário.

A diretora executiva do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Mato Grosso do Sul, Barbara Helene Nacati Grassi Ferreira conta que muitos proprietários têm perdidos seus imóveis com financiamento habitacional atrasado junto à instituição bancária.

“Isso tem ocorrido muito de dois anos pra cá. Em média acontecem de 4 a 5 leilões ao mês com 20, 30 imóveis cada um. Infelizmente as pessoas não tem ampla noção de que isso acontece todos os dias”, diz.

Barbara explica que todos esses processos são determinados por lei.

No caso financiamento habitacional, o bem é dado como garantia da dívida e, havendo inadimplência, o processo de tomada da propriedade é todo extrajudicial, nos termos da Lei 9.514/97.

Ao ser notificado o devedor é constituindo em mora, e geralmente passa há ter 15 dias para quitar os débitos. Geralmente quando chega nesse ponto, o proprietário não tem esse valor em mãos.

Sendo assim, a instituição bancária faz a consolidação do imóvel, retirando do nome do comprador e retomando para nome próprio, e segue para leilão.

Outro detalhe importante é que “Com o advento da Lei 13.476/17, agora, além de perder a propriedade com a inadimplência das prestações do financiamento, o mutuário também pode sair devendo ao banco, caso o valor da arrematação seja inferior ao valor da dívida”.

No que se refere ao condomínio, tal dívida foi elevada à categoria de título executivo, nos termos do novo Código de Processo Civil, o que torna o procedimento de cobrança da dívida mais rápido.

“No antigo Código de Processo Civil, o credor tinha de propor ação de cobrança, que garantia ao devedor a possibilidade de apresentar defesa, produzir provas e interpor recursos, elevando demasiadamente o tempo para que o condomínio pudesse receber seu crédito. Hoje, a dívida é cobrada através de processo de execução, sendo o condômino devedor intimado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora do imóvel. Realizada a penhora, e não havendo defendido, ou defesa que suspenda a execução, o bem já pode ir a leilão”, conta a diretora da ABMH.

De acordo com ela, para dívidas de IPTU, o procedimento é judicial. A prefeitura municipal entra com uma ação de cobrança e o munícipe é intimado para pagar a dívida sob pena de penhora imediata do imóvel, que também poderá ir a leilão.

“Quando o proprietário é intimado nesses casos, ele já deve muitos anos de IPTU e se torna uma dívida insaudável. Ele não consegue mais quitar toda a dívida e o imóvel acaba indo para leilão”.

No caso específico do IPTU uma grande oportunidade para colocar o imposto em dia é aproveitar os finais de ano em que as prefeituras fazem o mutirão para quitação de dívidas e dão isenção de juros e multas, e assim evitar que o imóvel vá para leilão.

Já em relação à locação, havendo inadimplência pelo locatário, não falamos em perda da propriedade, mas sim da posse.

Diferentemente da forma como os credores de financiamento habitacional, condomínio e IPTU fazem a sua cobrança, o locador tem as ações legais dispostas na lei 8.245/91, que são muito menos céleres.

“Também, o direito a posse do imóvel vai depender se o contrato conta ou não com garantia da locação (fiança, aval, seguro fiança, entre outros), sendo, em todos os casos, muito mais demorada se comparada com a execução da dívida pelo credor do financiamento, condomínio ou municipalidade”, finaliza Bárbara Grassi.

Para quem deseja aproveitar para comprar o tão sonhado imóvel em um leilão é preciso ter muito cuidado.

De acordo com a ABMH em MS, muitas das vezes o leilão não foi constituído de forma regular, não possui as notificações exigidas por lei, ou o próprio leilão não foi realizado no prazo previsto por lei, e ainda precisa-se verificar se já recai sobre àquele bem uma anulação de procedimento de leilão.

A ABMH em MS lembra ainda que aos que aceitam serem fiadores precisam ter um cuidado redobrado com a fiança dada ao assinar algum contrato, “o fiador abre mão da garantia do imóvel de bem de família dele, e assim corre o risco de ter o bem penhorado. Via de regra o fiador apresenta como garantia de pagamento o seu próprio imóvel”.

Em caso atraso no pagamento de parcelas sempre procure a instituição financeira para tentar renegociar a dívida. E existe a possibilidade de quitar a dívida utilizando o saldo do FGTS como forma de pagamento.

Se tiver qualquer dificuldade pode entrar em contato com advogado de sua preferência ou com a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Mato Grosso do Sul que oferece toda orientação jurídica necessária.

O contato da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Mato Grosso do Sul pode ser realizado pelo telefone 3015-1090 ou 9922-1090.