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Rodrigo Karpat tira suas dúvidas também sobre multa e barulho e prestação de contas
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Multa e barulho
Pergunta 1, de Adriana Azevedo
Recebi uma multa de R$ 280 devido à reclamação de uma moradora em um andar de 4 apartamentos. Na época, eu estava com um bebê de 1 mês passando por problemas de bronquiolite. Não saía de casa e muito menos estava em um ambiente com barulho de latidos. Conversamos com a síndica que resolveu fazer uma assembleia com outros moradores para decidir nossa situação, só que justamente para o nosso apartamento não enviaram o comunicado. A pessoa que reclamou não compareceu, uma moradora que possui 7 apartamentos no condomínio levou 7 procurações para votar a favor da multa e um senhor que possui duas cachorras também votou a favor. Concluí que isto foi pura maldade, uma vez que nem conheço estes moradores e eles nem moram próximos ao meu andar. Como devo proceder, pois não acho justo pagar por algo que não é verdadeiro. Obrigada
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Adriana,
A aplicação de multa nos condomínios, normalmente, deve ser a última instância de um foco de discórdia e confusões em um condomínio. Muitas vezes, é a única forma de coibir abusos e manter a ordem entre os moradores.
Porém, o que causa mais dúvida ainda é como provar a ocorrência da multa. O ideal é que sempre exista na portaria um livro de ocorrências a fim de documentar o ocorrido.
Sendo iminente o problema sugere-se que a presença de duas testemunhas, que podem ser moradores, funcionários ou membros do corpo diretivo. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou à administradora, para que estes possam verificar o ocorrido. No caso de a ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro de ocorrências para que o prédio tenha um histórico.
Porém, algumas convenções exigem a notificação antes da aplicação da multa, daí a importância da leitura prévia dos dispositivos. O tema se torna mais polêmico e preocupante quando o regimento interno e a convenção não preveem as formas de punição ou não estipulam multas em moeda corrente. Inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, a sugestão é que o condomínio leve a questão à assembleia para aprovar o regramento ou apenas atualizá-lo.
Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo razoável. Este procedimento e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para caso o condômino não pague a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.
- Condôminos que não conhecem os fatos
Quando a questão é levada em assembleia, independente das pessoas terem ciência exata do problema, ou terem somente escutado as reclamações, cada morador poderá nos termos da convenção exercer o seu direito de voto.
- Procurações
Não existindo limitações na convenção para a outorga das procurações, aquele que as portar terá direito de voto representante aquele que outorgou as procurações. Sendo validos os votos nesses termos.
Desta forma, mesmo que as pessoas presentes não estejam próximas a sua unidade, ou não estiveram presentes no dia da reclamação, podem exercer o direito de voto e ratificarem a multa. Caberá a você realizar defesa escrita e em assembleia explicar a situação e convencer a massa condominial de que a multa não deve ser aplicada.
- Falta de convocação de todos
Lembrando que a falta de convocação de qualquer condômino implica na anulação da assembleia e invalidade dos atos ali praticados. Veja abaixo uma decisão sobre o assunto em questão:
APELAÇÃO. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS NA FORMA PREVISTA NA CONVENÇÃO. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. FUNDAMENTOS TRAZIDOS EM RECURSO QUE NÃO TÊM O CONDÃO DE VALIDAR O ATO PRATICADO EM DESATENÇÃO À FORMALIDADE ESSENCIAL. RECURSO IMPROVIDO. Para a validade da assembleia faz-se necessária a convocação dos condôminos por meio de carta protocolada ou registrada, expedida com a antecedência mínima de 10 (dez) dias. O condomínio confessa que realmente deixou de atender a forma prevista na cláusula 12ª Convenção Condominial, ou seja, não se convocou por carta registrada com aviso de recebimento a totalidade dos moradores. Mas atesta que todos os assuntos discutidos na assembleia foram levados a efeito e todos os atos realizados pelas decisões daquela assembleia foram em favor do condomínio trazendo apenas benefícios aos condôminos. Todavia, tais fundamentos não têm o condão de validar o ato, pois realizado em desatenção à formalidade essencial. Para que as decisões tomadas sejam consideradas legais e possam ser impostas, todos devem ser convocados para assembleia, pois a coletividade tem o direito de participar das discussões e opinar sobre os temas a serem abordados.
(TJ-SP - APL: 00190676020138260562 SP 0019067-60.2013.8.26.0562, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 01/09/2015, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/09/2015)
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Pergunta 2, de Santo F. Napoleao
Sou síndico de um condomínio. Um morador fez um grupo de whatsapp (aplicativo de mensagens instantâneas) que só entra quem ele permite. Lá, tenho sido demoralizado com inverdades, e injúrias. Já fiz um B.O. e representei na delegacia do bairro,o que mais posso fazer? Além disso, o mesmo é empregado da construtora, e não tem CRECI e vem vendendo unidades no local há mais de 2 anos (só agora, após uma fiscalização do CRECI, é que decobri que o mesmo não tem creci) mas ele chega na portaria e diz que os compradores são suas visitas particulares e nada podemos fazer pra impedir.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezados Santos,
Os grupos de whatsapp e facebook são ferramentas que se tornaram essenciais para o nosso dia a dia. Porém, muitas vezes tem sido usados de forma prejudicial à vida do condomínio, estabelecendo canal não oficial nos condomínios, e muitas vezes contrariando e prejudicando a gestão do Corpo Diretivo.
Desta forma a primeira dica é que o condomínio crie rapidamente um canal oficial dentro do prédio, seja com site próprio, facebook, ou outro meio. Os canais paralelos tendem a surgir com a ausência de informações oficiais. Sendo através do canal oficial ou não, caso sejam proferidas palavras caluniosas, difamatórias ou injuriosas, essas são considerados crimes nos termos da lei, cabendo queixa crime a autoridade policial.
Além, da queixa crime que é a medida criminal pertinente, cabível também providências cíveis como reparação de dano moral caso exista, exclusão imediata do texto ofensivo e até mesmo proibição do canal se lesivo.
- Pseudo corretor
O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, através de legislação própria regula o exercício das atividades dos corretores de imóveis em todo país. Corretagem imobiliária é uma profissão regulamentada e de exercício exclusivo das pessoas devidamente habilitadas nos termos do DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978.
O exercício irregular da profissão é crime previsto na LCP Art. 47.
LCP - Decreto Lei nº 3.688 de 03 de Outubro de 1941
Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:
Pena - prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de quinhentos mil réis a cinco contos de réis.
E tem o condomínio o dever de não permitir que pessoas sem a devida qualificação exercem as atividades no interior do condomínio. Sempre que for constatada uma situação irregular o condomínio deverá comunicar a Delegacia do Creci mais próxima.
Prestação de contas
Pergunta 3, de Beatriz Monteiro
Boa tarde! Dr. Rodrigo gostaria saber quais providências tomar em relação ao sindico do condomínio onde moro, pois o mesmo não faz a prestação de contas.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Beatriz,
Em meio às atribuições do sindico está a de prestar contas anualmente em assembleia ou sempre que exigidas. ( Código Civil Art. 1.348, VIII)
E por força do Artigo 1.350 tem o sindico o dever legal de convocar a assembleia para dentre outros prestar contas, caso não faça, um quarto dos condôminos poderão convocar uma assembleia(§ 1o ), e se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino(§ 2o ).
APELAÇÃO - PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE ATIVA - CONDÔMINO - EXISTÊNCIA DO DIREITO - QUESTÃO DE MÉRITO DA AÇÃO - SÍNDICO - AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE CONTAS EM ASSEMBLÉIA - DIREITO DOS CONDÔMINOS DE EXIGI-LAS. O condômino possui legitimidade para a propositura de ação de prestação de contas em face do síndico do condomínio, sendo a questão relativa ao efetivo direito ou não às contas atinente ao mérito da ação. O síndico que não tenha prestado contas ao condomínio em assembléia, na forma legal, tem o dever de prestá-las aos condôminos.
(TJ-MG - AC: 10024100665058001 MG, Relator: Pedro Bernardes, Data de Julgamento: 10/09/2013, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/09/2013)
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
