Governança condominial: quais são os componentes essenciais?

Na atualidade, a maioria das empresas bem estruturadas e com uma gestão moderna estão empenhadas em aprimorar a Governança Corporativa, um conjunto de práticas, políticas e processos que visam direcionar e controlar uma organização de forma eficiente, transparente e ética.

Essas práticas estabelecem a estrutura de relacionamento entre os acionistas, o conselho de administração, a diretoria e demais partes interessadas (como investidores, funcionários, fornecedores e sociedade).

Principais objetivos da Governança Corporativa

São quatro os principais objetivos:

• Transparência: garantir que as informações relevantes sejam acessíveis para os interessados;
• Equidade: tratar todos os acionistas e partes interessadas de maneira justa;
• Prestação de Contas (Accountability): responsabilizar os gestores e administradores pelos resultados e decisões;
• Conformidade: assegurar que as decisões estejam alinhadas às leis e regulamentos aplicáveis.

Essas práticas são especialmente importantes para fortalecer a confiança no mercado, melhorar a gestão da empresa e, consequentemente, atrair investimentos.

Esses objetivos são totalmente aplicáveis à administração de condomínios, que se assemelham às empresas, em que os condôminos podem ser vistos como acionistas, possuindo a estrutura de conselheiros, prestadores de serviços, funcionários e fornecedores.

Estrutura de Governança de um condomínio: 7 componentes

Fazer essa adaptação é bastante simples. A estrutura de governança de um condomínio envolve diversos elementos importantes para garantir a boa administração e a convivência harmoniosa entre os condôminos. Aqui estão os principais componentes dessa estrutura:

1. Assembleia de Condôminos

• Responsável por deliberações importantes, como aprovação do orçamento, eleição do síndico e alterações no regimento interno;
• Composição: todos os proprietários de unidades no condomínio.

2. Síndico

• Responsável pela administração geral do condomínio, execução das deliberações da assembleia, gestão financeira e contratação de serviços;
• Deve avaliar, por meio de pesquisa, o grau de satisfação dos condôminos e ainda pode estabelecer objetivos que atendam as expectativas deles;
• Proporciona transparência e clareza nos demonstrativos financeiros, assim como acesso às informações do condomínio;
• Eleição: é escolhido pela assembleia, normalmente com mandato de 2 anos.

3. Conselho Fiscal

• Responsável por fiscalizar as contas do condomínio, auxiliando o síndico na gestão financeira;
• Composição: normalmente três membros eleitos pela assembleia.

4. Administradora e escritório de advocacia

• Administradora: é responsável por auxiliar o síndico na gestão administrativa e financeira;
• Advogado: é responsável por dar assessoria jurídica em geral e nas ações judiciais em especial que envolvem o condomínio. O escritório de advocacia deve ser independente da administradora;
• Contratação: feita pelo síndico com a aprovação da assembleia.

5. Convenção e Regimento Interno

• Convenção do Condomínio: documento legal que estabelece as normas de funcionamento do condomínio, direitos e deveres dos condôminos;
• Regulamento Interno: conjunto de regras que disciplinam o uso das áreas comuns e a convivência entre os moradores.

6. Portaria e Segurança

• Responsável por: controle de acesso e segurança dos moradores e visitantes;
• Funcionários: porteiros, vigilantes e sistemas de monitoramento (se aplicável).

7. Manutenção e Limpeza

• Responsável por: conservação das áreas comuns e realização de reparos;
• Funcionários: zelador, equipe de limpeza e manutenção.

A estrutura e os processos podem variar de acordo com o tamanho e as necessidades do condomínio, mas esses são os elementos básicos para garantir uma boa governança.

Os gestores de condomínio precisam ainda se preocupar com a capacitação para atenderem essas novas exigências do mercado.

• Leia também: Compliance aplicado aos condomínios

(*) Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é professora do curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP) e dos cursos 100% online de OCONDOMINIO. Contabilista e Administradora formada pela FAAP, possui MBA pela USP em Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial com foco na operação). Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, participou do quadro “Chame o Síndico”, do Fantástico, na Rede Globo. É palestrante e autora de diversos textos publicados pela mídia especializada na área.