Fração ideal
Para dividir custo da água, individualização de hidrômetros é mais justa
Rateio de água pela fração ideal pode gerar injustiça
De acordo com especialistas, apartamentos maiores podem ser penalizados no pagamento de contas
Quando o assunto é o uso de água em condomínios, a maioria das pessoas logo imagina que os apartamentos maiores, sejam térreos ou coberturas, têm maior gasto desse recurso natural e, portanto, devem pagar um valor maior pelo uso do mesmo. Porém, de acordo com especialistas, nem sempre esse pensamento condiz com a realidade.
“Deve-se analisar cada caso individualmente, pois pode ser que uma área maior consuma mais água que as demais unidades. Entretanto, pode ser que uma unidade menor seja habitada por mais pessoas e tenha um consumo mais elevado”, pontua o advogado Marcello Vieira de Mello, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Guimarães e Vieira de Mello Advogados.
Segundo Mello, normalmente, a divisão é feita com base na fração ideal, que é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.
“A Lei de Condomínios especifica que as despesas devem ser rateadas de acordo com a fração ideal dos imóveis. Ou seja, quem detém uma área privativa maior deve arcar com a maior parte dos custos. Entretanto, essa lei permite que o rateio seja feito por unidade. Assim, somente a convenção de condomínio pode estipular que a quota no rateio de despesas não corresponda à fração ideal do imóvel”, explica o advogado.
Para evitar injustiças e cobranças abusivas, especialistas recomendam bom senso na análise dos casos.
“O acréscimo deve ocorrer somente quando houver prova de que o apartamento maior consome mais do que os demais apartamentos”, opina o advogado Kênio de Souza Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil.
De acordo com Pereira, se o condomínio se negar a rever a convenção, o condômino da unidade maior deve contratar um advogado especializado em direito imobiliário, especialmente que domine a tese do rateio igualitário.
“Na prática, a dificuldade está em alterar a convenção de condomínio em prédios com mais de 20 unidades para promover o rateio igualitário extrajudicialmente, pois é necessário o quorum de 2/3 dos proprietários para aprovar a modificação. O problema é que os proprietários das unidades menores geralmente não concordam com a alteração da forma de rateio pela fração ideal para rateio igualitário, pois a taxa de condomínio deles aumenta”, ressalta Pereira.
Justiça. Em maio, conforme noticiado no jornal O TEMPO, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o recurso de um morador de um apartamento térreo, em Belo Horizonte, que se sentia lesado por pagar 131% a mais do valor da taxa de condomínio.
“O fato de os meus pais estarem morando em um espaço maior, que já tem gasto a mais com IPTU, não justificava a cobrança do condomínio e, por isso, recorremos à Justiça”, conta Marcelo Aguiar.
A decisão do STJ levou em conta que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores, já que estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho delas.
“Tendo em vista que o apartamento possuía um grande jardim, foi aceita a proposta de pagar somente o acréscimo de 20% sobre a cota do consumo de água, ou seja, enquanto os demais apartamentos pagam, por exemplo, R$ 50 de água, o que tem fração ideal 131% maior pagará R$ 60”, afirma Pereira, responsável pelo recurso.
Segundo o advogado, foi determinado o acréscimo de 20%, pois pesquisas apontam que pessoas gastam em média 80% desse recurso, sendo assim, o restante da porcentagem foi tida como base para compensar os possíveis excessos.
“É um critério que evita polêmicas”, diz Pereira, que frisa também que cada caso é um caso e é preciso consenso para avaliar as situações e evitar cobranças indevidas.
Hidrômetro individual resolve o problema
Para evitar transtornos na hora de dividir a conta de água, a instalação de hidrômetros individuais é uma boa opção. Já presente em novos projetos de construção, a medida permite que a cobrança seja feita separadamente e, em alguns casos, segundo pesquisas, pode gerar economia de 25%.
Em alguns municípios, como Rio de Janeiro e Brasília, já existem leis que impõem a obrigatoriedade de instalação de hidrômetros individuais em projetos de novos prédios. Entretanto, em Belo Horizonte ainda não há essa obrigatoriedade, e a medida deve ser acordada entre os moradores.
“O condômino que se sentir prejudicado deve propor uma nova divisão na assembleia do condomínio. Caso sua pretensão não seja acolhida, ele buscar a solução no Poder Judiciário”, diz Marcello Mello.
“O tamanho da unidade não tem nada a ver com os serviços colocados à disposição dos condôminos, e o rateio das despesas pela fração ideal em prédios com unidades diferenciadas se mostra injusto. A fração ideal presta-se a dividir despesas com a construção, o que já é pago pelo comprador no ato da aquisição ou no decorrer da edificação do apartamento”, acrescenta Kênio Pereira.
Fonte: http://www.otempo.com.br/
