Fração ideal
Cobrança de taxa de condomínio dessa forma continua valendo
Por Inaldo Dantas*
Se tem um assunto que vem ganhando espaço nos bate-papos pelos corredores (e entre aqueles que insistem em dar pareceres jurídicos sem serem advogados) é a questão da cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal. E desde já adianto: Não mudou nada, absolutamente nada, continua valendo o que determina a convenção de cada condomínio.
Veja a lei (Cód. Civil):
Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Mas, por quê “está todo mundo” (para não exagerar, vamos dizer que tem muita gente...) achando que “agora não pode mais” cobrar valores diferente dentro de um mesmo condomínio, mesmo havendo tamanho de apartamentos diferentes? Vamos lá, vou responder:
É que uma decisão do STJ em maio do ano passado (2013) que teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal. Ocorre que aquela decisão (Recurso Especial 1.104.352, de Minas Gerais) não se aplica a todos os demais Condomínios, apenas ao Edifício Eunice Maria (Belo Horizonte), que teve como recorrido, Delvayr Fernandes Aguiar.
No “linguajar jurídico”, poderíamos dizer que a decisão não é vinculante, ou seja, tem força apenas entre as duas partes, o Condomínio e aquele Condômino. Assim, a “tese” de que a partir de então, todos os Condomínios que aplicavam a fração ideal como critério de rateio teriam que desconsiderar aquele calculo é errada.
Entenda o que aconteceu: O ministro relator do caso, Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais, assim, sem qualquer discussão de mérito, não foi admitido. Segundo o ministro, o condomínio havia recorrido sob a alegação de que a decisão do Tribunal mineiro (TJMG) teria violado artigos da lei 10.406/2002 e da Lei 4.591/64 (lei dos condomínios) que prevêm a cobrança de taxas de condomínio pela fração ideal.
Acontece que o Condomínio cometeu uma falha: Ele deixou de impugnar outro argumento apontado pelo TJMG, o da vedação ao enriquecimento sem causa, ou ilícito. E isso, para o relator, já seria suficiente para manter a decisão do TJMG, independentemente da discussão sobre os artigos que tratam da divisão de despesas condominiais. Assim, o recurso não poderia ser analisado.
Dessa forma, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois seuqer entrou nessa controvérsia.
Assim se pronunciou o ministro relator:
“ Contudo, a insurgente deixou de impugnar tal fundamento do aresto hostilizado. Desse modo, existindo fundamento autônomo e suficiente que possibilita a manutenção do aresto hostilizado, a ausência de sua impugnação impede a modificação do julgado, como preceituado na Súmula n. 283 do STF: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta emmais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.”
Resumindo:
1- A decisão do STJ não é vinculante, aplica-se unicamente ao caso do Edifício Eunice Maria (Belo Horizonte) e o condômino Delvayr Fernandes Aguiar;
2- Sequer os demais condôminos daquele edifício podem tirar proveito daquela decisão, já que como dito, não é vinculante;
3- A decisão do STJ não se aplica a nenhum outro condomínio brasileiro;
4- O que deve continuar prevalecendo é o que prevê o inciso “I” do Art. 1.336 da Lei 10.406/2002 (Cód. Civil).
