Fim do mandato do síndico

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Síndica Profissional

Pergunta 1, de Roseli Botelho Botelho

Acabou o contrato da síndica no meu condomínio, mas ela continua no cargo, mesmo sem ter sido feita uma nova assembleia. Ela tem feito obras cujos orçamentos não foram passados para os condôminos! Está certo isso? Como podemos resolver isso?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Roseli,

O mandato do síndico conforme descrito em lei é de até 2 anos (Art. 1.347 do CC). Assim, a convenção de cada condomínio poderá estabelecer dentro deste prazo de até dois anos o que melhor atender as necessidades de seus condôminos.

Alguns condomínios estabelecem períodos de um ano, mais via de regra as convenções têm estabelecido o mandato em 2 anos. 

Assim, o síndico eleito em assembleia tem o mandato somente pelo prazo estampado no diploma legal. Antes da finalização do mandato o síndico deverá, de forma imediata, convocar uma assembleia nos moldes do Art. 1.350 para que as contas sejam aprovadas, o síndico eleito e previsão de receita e despesas aprovadas para fazer frente para o  próximo exercício. 

Caso esse síndico não convoque a reunião no prazo legal, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Caso não façam, qualquer condômino poderá requerer judicialmente a convocação da assembleia.

Enquanto o mandato estiver vencido, e os demais moradores não se movimentarem, o síndico com mandato vencido, que continuar gerindo a coisa comum sem oposição dos demais, presume-se representante comum

Por analogia aplica-se o Art. 1.324 do CC:

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Neste caso ele seria síndico de fato, mas não de direito. O que não quer dizer que não represente um risco ao condomínio. Pois, o mandato vencido pode fulminar na revogação da procuração do banco e impedimento de movimentação bancária do condomínio, na revelia em ações trabalhistas e cíveis, entre outros.

Com ou sem mandato válido a  realização de obra nas áreas comuns devem respeitar o quórum previsto no Código Civil (Art. 1.341 do CC).

Sendo:

• Para obras úteis, que são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, sendo o quórum necessário de 50% mais um dos condôminos. Ex: Iluminação da quadra esportiva.
• Necessárias, tem o fim de conservar o bem ou evitar que se deteriore, quórum necessário maioria simples, se forem urgentes podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia. Ex: reparo do piso quebrado nas áreas sociais.
• Voluptuárias, são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, 2/3 dos condôminos Ex. ampliação da churrasqueira.

Barulho de áreas comuns

Pergunta 2, de Anselmo Martins, do Rio de Janeiro

Temos um morador que reclama do barulho da academia. Porém, o regulamento interno permite utilizar da mesma das 06hs as 23hs. Só que o barulho não é uma constante e sim esporádico - obras já foram feitas para melhorar a acústica. Ele, porém, insiste em reclamar. Como agir?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Anselmo,

Independente do horário permitido pela convenção, existe uma legislação que proíbe a perturbação ao sossego alheio. O que vai definir o limite desta perturbação(barulho) são os  decibéis previstos em lei.

No caso específico de condomínios a perturbação ao sossego é regulado pelo Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Sendo ainda a perturbação ao sossego crime previsto na Lei de Contravenções Penais:

Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:

I - com gritaria ou algazarra;

II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:

Pena - prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis.

O Conselho Nacional do Meio Ambiente  (COMANA), responsável controle da poluição ambiental por força do inciso II do art. 6º  da Lei Federal 6.938/81, entende que o ruído acima dos limites estabelecidos pela Resolução número 1 de 8.3.90 do CONAMA, que estabeleceu no seu item II, serem prejudiciais à saúde e ao sossego público os ruídos com níveis superiores aos consideráveis aceitáveis pela *NBR 10.151

*Norma 10.151/ Jun.2000 da ABNT que trata de  “Acústica - Avaliação do ruído em áreas habitadas, visando o conforto da comunidade – Procedimento”

Tabela 1 - Nível de critério de avaliação NCA para ambientes externos, em dB(A)

Tipos de áreas	Diurno	Noturno
Áreas de sítios e fazendas	40	351
Área estritamente residencial urbana ou de hospitais ou de escolas	50	45
Área mista, predominantemente residencial	55	50
Área mista, com vocação comercial e administrativa	60	55
Área mista, com vocação recreacional	65	55
Área predominantemente industrial	70	60

Desta forma, sugiro que seja realizado um laudo de medição dos Decibéis, a fim de constatar a não infração por parte dos que utilizam a área.

Uso das áreas comuns

Pergunta 3, de Dalva Duarte

Sou proprietária de uma unidade em um condomínio . Meu apartamento está alugado. Eu tenho o direito de utilizar as dependências do condominio, como piscina, churrasqueira e salão de festa?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Dalva,

A partir do momento em que o proprietário aluga o seu apartamento ele perde a posse direta do bem. Ou seja, no caso concreto com o contrato de locação, o locador (dono do imóvel que cede para quem lhe paga o preço)  passa a ter apenas posse indireta, enquanto o locatário (aquele que fica na coisa, e paga o aluguel) fica com  a posse direta.

Sendo assim, o proprietário limitado a posse indireta do bem, não pode utilizar o imóvel de sua propriedade enquanto o bem estive locado, ou seja, enquanto este estiver na posse direta de terceiros.

Desta forma, fica o proprietário limitado a utilização  das áreas comuns do condomínio, tais como, piscinas e salão de festas.

Classificação da posse:

POSSE INDIRETA

• Dá-se a posse indireta quando o seu titular, voluntariamente, transfere a outrem a utilização da coisa.

ex: locador , nu-proprietário

POSSE DIRETA

• Diz-se posse direta a de quem recebe o bem para usar. ex: locatário, usufrutuário

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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