Fim das assembleias virtuais e condomínios sem síndico?
Mandatos que estavam prorrogados pela Lei 14.010/20 e não passaram por assembleia de eleição, agora dependem de 1/4 dos condôminos
Por Maicon Guedes*
A pandemia de COVID-19 teve como um dos seus efeitos a maior presença de condôminos em suas unidades condominiais em períodos quase ininterruptos. Mas, na contramão desse maior uso do condomínio, tivemos também a necessária restrição de diversas áreas comuns para evitarmos aglomeração.
Foi um imenso desafio para síndicos e administradoras.
Não bastasse isso, as políticas de distanciamento e cuidados iniciaram no final de fevereiro na maior parte das regiões do Brasil, intensificando durante o mês de março. Justamente a época que a maioria dos condomínios realizariam assembleias gerais ordinárias com decisões importantes sobre orçamentos anuais, prestações de contas e eleições de corpos diretivos.
Mandatos findos e prestações de contas abertas colocaram muitas dúvidas sobre caminhos a serem tomados e nesse diapasão a Lei 14.010/2020 socorreu aos condomínios permitindo prorrogação de mandatos eletivos de síndicos e assembleias virtuais.
Mesmo com a possibilidade de assembleias virtuais e mandatos prorrogados até dia 30 de outubro, a volta às reuniões condominiais foi lenta, com desconfiança, a ponto de alguns condomínios nem mesmo terem usado do expediente apesar de permitido com data para acabar.
Com o final da vigência da Lei 14.010/20, tivemos uma avalanche de assembleias na última semana de outubro para aproveitar a oportunidade de reuniões virtuais aceitas como regulares para registro na serventia pública de Títulos e Documentos.
No entanto, diversos síndicos acabaram não se atentando ao final do prazo ou contaram com uma nova lei prorrogando efeitos, o que não ocorreu.
Nesses condomínios, em que mandatos foram encerrados antes de outubro e estavam prorrogados, a situação se complica na medida que com final da prorrogação de mandato e inexistência de assembleia de eleição, a partir de 31 de outubro, encontram-se legalmente sem síndico.
Isso representa que oficialmente não há representante legal para movimentar conta, pagar obrigações, representar em processos judiciais, assinar contratos, um risco jurídico muito grande.
O problema aumenta na medida que somente podem convocar assembleia o síndico, que nesses casos inexiste, ou 1/4 dos condôminos, salvo raras exceções previstas em convenção.
Logo, a burocracia para se convocar a assembleia passa pela necessidade de recolher assinaturas de 25% dos proprietários para assembleia geral ordinária visando eleição de novo quadro diretivo do Condomínio.
Caso não exista movimentação de proprietários no sentido de convocação coletiva, qualquer proprietário, com base no art. 1350, parágrafo segundo, do Código Civil, poderá pleitear judicialmente, podendo o Juiz de Direito convocar a assembleia para as pautas obrigatórias pela convenção em assembleia, via de regra orçamento anual, prestação de contas do mandato findo e eleição do corpo diretivo.
De tudo isso ficamos com a tristeza das assembleias virtuais não terem se tornado procedimento opcional definitivo, permitindo a participação e votação remota.
Salvo raros casos de dondomínios que possuem em sua convenção a permissão para assembleias virtuais, caberá nossa torcida para que o Congresso, com brevidade, aprove a alteração do Código Civil possibilitando as assembleias remotas ou virtuais, atendendo assim a evolução tecnológica já presente nas administrações condominiais.
(*) Advogado; Mestre e Professor de Direito; Síndico Profissional; Sócio da Informma Síndicos Profissionais e da Guedes Advogados Associados.
