Escritura de imóvel: o que é e qual a importância

Na hora de comprar um apartamento ou casa, uma etapa importante é providenciar a escritura de imóvel. Esse é o documento que comprova a transação jurídica de compra e venda de um imóvel. Ou seja, fica registrado que você é o novo proprietário do local e que o antigo dono deixou de ter direito sobre ele.

Por isso, essa é uma etapa fundamental do processo de negociação de imóveis. Afinal, sem fazer a escritura, a construtora ou o antigo proprietário podem vender novamente o apartamento. Ou seja, você pode ter uma grande dor de cabeça.

Essa explicação já deixa parcialmente claro como funciona a escritura de imóvel. Ainda tem mais detalhes. Por isso, criamos este conteúdo completo para você entender mais sobre esse documento.

• Saiba mais: Residencial sem escritura: é possível instituir um condomínio sem esse documento?

O que é uma escritura de um imóvel?

A escritura de imóvel é um documento de fé pública que comprova uma operação de compra e venda de propriedade. Ela assegura a validade de uma negociação jurídica.

"Em seguida, a escritura deve ser encaminhada ao cartório de imóvel para aí, sim, transferir a propriedade e a posse por meio do registro do imóvel", explica o advogado Fernando Zito. Portanto, a escritura demarca a troca de dono por meio da transferência realizada no cartório.

A escritura é indispensável para evitar uma nova venda do mesmo imóvel — por uma fraude do antigo proprietário, por exemplo.

Nesse cenário, também é importante saber que existem diferentes tipos de escritura. Por exemplo, ela demarca as operações de:

• Compra e venda;
• Permuta;
• Divisão amigável de terreno;
• Doação;
• Partilhas;
• Inventários.

Todas essas características fazem com que a escritura do imóvel valide o negócio jurídico.

Inclusive, o artigo 106 do Código Civil dispõe que “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.  

Como é feita a escritura de um imóvel?

Para saber como tirar a escritura de imóvel, é preciso primeiro finalizar a operação de compra e venda. Em seguida, você deve comparecer a um Tabelionato ou Cartório de Notas. Em alguns casos, é preciso agendar um horário para emitir a escritura do imóvel. Vale a pena reforçar que a escritura pode ser realizada em qualquer cartório brasileiro.

Escritura é diferente de registro de imóvel 

Aqui, também é importante diferenciar escritura de imóvel do registro de imóvel. Como visto, o primeiro documento formaliza a venda. O segundo confere a titularidade e posse ao novo proprietário e dá publicidade à transação.

"Para transferir o imóvel para o seu nome e ter a segurança jurídica, é preciso fazer a averbação da escritura no cartório de registro de imóveis específico que abrange a circunscrição em que a propriedade está localizada. Cada cartório de registro de imóvel representa uma região", esclarece o advogado Fernando Zito. 

Dentro desse processo de registro de imóvel, Zito complementa que deve ser pago o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ou ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), dependendo do caso (se for morte ou usucapião). 

O registro traz todas as informações do imóvel e seu histórico, bem como apresenta o número oficial do apartamento ou casa.

No vídeo abaixo, o advogado e professor SíndicoNet Experts João Paulo Rossi Paschoal explica a diferença entre escritura de imóvel e matrícula. Assista e esclareça esta dúvida!

O que acontece com o imóvel financiado?

Assim que o contrato de compra e venda é firmado, é preciso reunir a documentação para a escritura. No entanto, em caso de financiamento, a próxima etapa é a do processo bancário.

Com a operação confirmada no banco, fica o registro de alteração da propriedade. No entanto, a escritura não é emitida, porque há a notificação de alienação. Ou seja, você tem a posse, mas não a propriedade do bem.

Na prática, isso significa que você pode utilizá-lo normalmente. Porém, a venda está atrelada ao banco do financiamento. Assim que todas as prestações forem quitadas, a instituição financeira emite um termo de quitação.

Esse documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis. Assim, a escritura é lavrada e a alienação é excluída.

Por que ter a escritura de imóvel?

Como já explicado, é fundamental tirar a escritura de imóvel. Sem esse documento, a propriedade fica no nome do antigo proprietário e ele pode simplesmente vendê-la novamente.

Se ela deixa de ser feita, a operação de compra e venda não é formalizada. Portanto, é como se não existisse a transação.

"Sem a escritura há um risco. Mesmo que você não tenha dinheiro para pagar o ITBI no registro de imóvel, a escritura você deve fazer. Imagina ter um contrato de gaveta, a pessoa morre, depois precisa reconhecer a transação imobiliária através do judiciário, o que é mais demorado. Ou outros problemas podem surgir, como a penhora do imóvel", justifica o advogadoFernando Zito.  

Caso o pagamento tenha sido feito, mas você tenha sido vítima de um golpe, pode recorrer à justiça. No entanto, é algo que leva tempo até comprovar que você também tem a propriedade, não somente a posse do bem.

Quem faz a escritura do imóvel?

Esse documento pode ser feito em qualquer cartório brasileiro. A emissão ocorre na hora. Ainda assim, o processo é feito diante do tabelião.

Esse é um profissional dotado de fé pública que passa por um concurso e cumpre vários requisitos para cumprir essa função. 

Qual o valor de uma escritura de um imóvel?

A emissão desse documento é tabelado e varia de 3% a 5% sobre o valor venal do imóvel, de acordo com cada estado. Afinal, as regras são diferentes sobre a tributação cartorial, mas seguem uma tabela oficial.

De toda forma, o valor de escritura de imóvel é formado por emolumentos, taxa do cartório e o montante principal. Essa última cobrança também varia. Por isso, é importante verificar como fica em seu estado. Ainda incidem:

• Fundos institucionais: 40% sobre o valor dos emolumentos;
• Imposto sobre Serviços (ISS): 5%, que é cobrado em âmbito federal.

Em alguns casos, também é possível obter desconto no valor da escritura do primeiro imóvel. No entanto, você não pode ter tido outro em seu nome, mesmo em caso de herança ou doação.

Se for a sua primeira propriedade e tiver sido financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a lei garante 50% de desconto. Basta solicitar ao cartório antes de assinar a escritura.

Em caso de financiamento, o contrato de compra e venda é utilizado para fazer o registro do imóvel. Portanto, você consegue reduzir os custos nesse primeiro momento.

Quais documentos são necessários?

Para lavrar a escritura de imóvel, comprador e vendedor precisam apresentar alguns documentos. Entre eles, estão:

• RG;
• CPF;
• Certidão de nascimento, se for solteiro, ou de casamento;
• Comprovante de residência com menos de 90 dias de emissão.

Em alguns casos, também é preciso apresentar as certidões negativas da Receita Federal e da Justiça Trabalhista. Além disso, é necessário apresentar a documentação do imóvel. Aqui, é necessário mostrar:

• Certidão de matrícula atualizada;
• Certidões negativas de débitos municipais, de débitos perante a Receita Federal, de ônus trabalhistas e de débitos condominiais;
• Comprovante de recolhimento de impostos (ITBI/ITCMD);
• Último IPTU pago.

Seguindo todas essas recomendações, você garante que a escritura de imóvel será emitida da forma correta. Assim, não haverá problemas no futuro.

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Fontes consultadas: Fernando Zito (advogado), conteúdo SíndicoNet.