Engenharia de especialidades: o trabalho certo no condomínio

Isso mesmo, para inaugurar a nossa participação como colunista de engenharia de especialidades no portal de condomínios mais importante do Brasil, o SíndicoNet, resolvi começar com o pé direito, falando do maior fundamento que posso passar a você, leitor: o conceito de se fazer corretamente o trabalho que deve ser feito no condomínio.

O foco é passar importantes conhecimentos para auxiliá-los na preservação ou recuperação de estruturas, fachadas, sistemas de impermeabilização e problemas envolvendo cobrança de garantias de obras ou serviços.

Sabe aquele serviço de restauro na fachada, que teve origem numa reclamação de um ou alguns moradores, referente a infiltrações em suas unidades? Atendendo condomínios há 25 anos, posso afirmar que muitos problemas ressurgem rapidamente em uma boa parcela de serviços, gerando conflitos, processos e até a perda de mandatos.

O gestor trabalha muito, se reúne com o conselho, recebe as empresas, analisa os orçamentos e leva o assunto para ser aprovado em assembleia. Além disso levar um tempo importante, não é a garantia de que o que foi orçado realmente irá resolver o problema na raiz.

A filosofia de se fazer corretamente o que é certo, passa primeiramente em atuar no correto diagnóstico do sistema a ser trabalhado e a(s) verdadeira(s) causa(s) raiz(es) dos sintomas reclamados.

Esse conceito vale para todo processo de contratação de obra, mas nesta coluna, iremos tratar dos principais, envolvendo as estruturas, as fachadas e os sistemas de impermeabilizações, além de uma abordagem especial a respeito do conhecimento e da estratégia necessária para se cobrar problemas de garantias de obras, sejam elas novas ou no caso de reformas recentes.

O que significa fazer corretamente o trabalho certo?

Voltando à filosofia, o "fazer corretamente" consiste na atividade de controle e fiscalização dos serviços.

Já saber qual o "serviço certo a ser feito", é uma atividade mais profunda e técnica e que exige muita experiência e uma obstinação em se atentar aos detalhes, a investigação e principalmente ao inconformismo com os resultados ou aos padrões ou à cultura de mercado.

É preciso querer fazer mais pelo progresso e evolução de nosso trabalho para que o resultado gere uma convivência mais harmoniosa e segura nos condomínios.

Exemplo prático: restauração de fachadas

Imagine que você decide realizar uma obra de restauração de fachadas para resolver um problema de infiltração de um ou mais apartamentos.

Depois de uma série de orçamentos e um árduo trabalho de análise, o condomínio consegue contratar uma empresa para restaurar e pintar as fachadas de seu edifício. Durante a obra, as coisas podem ocorrer bem, de forma razoável a sofrível ou nem terminar - infelizmente os números não são oficiais, mas muitas contratações acabam em distratos ou em processo de discussão, com boa parcela na justiça.

Para aquelas obras que terminaram, ainda existe um bom percentual em que as reclamações ressurgem, porque o problema que deu origem à contratação (infiltração) não foi resolvido.

No exemplo que trago, o problema da infiltração não foi resolvido porque talvez a origem não estivesse na fachada, e sim na laje de cobertura ou no telhado, ou ainda, por um problema envolvendo a estrutura.

Com certeza, teremos uma boa discussão que envolverá uma perícia mais investigativa para cobrança de itens em garantia.

Em atendimentos ao mercado, é comum constatarmos eventos originados de falhas construtivas, que, dependendo de estudos de viabilidade jurídica, poderão ainda ser cobrados da construtora, mas, se não descobertos, esses passarão a ser questionados da nova empresa que realizou os trabalhos.

Infelizmente, discussões não irão faltar, inclusive, muitas delas a respeito da gestão do síndico por contratação errada.

Por isso, se você tem problemas ou, principalmente, não deseja tê-los em sua obra, é importante buscar a visão de um especialista para encontrar, através do diagnóstico experiente, o serviço certo a ser feito.

No próximo artigo, irei abordar como as características das estruturas e o conceito de projeto influenciam diretamente nos processos de manutenção destes importantes sistemas e um presente aos leitores do SíndicoNet: o acesso gratuito ao nosso e-book dedicado ao sistema de fachadas.

(*) Claudio Eduardo Alves da Silva é engenheiro civil e perito, fundador da Prevente Engenharia, atuando no mercado há mais de 24 anos, possui especializações em : Direito Imobiliário, Incorporações Imobiliárias e suas tabelas com base na NBR-12721, Patologias de Edifícios, Recebimento de Obras, Sistemas de Impermeabilizações e Restauro de Fachadas. Atua na elaboração de laudos técnicos de engenharia e como assistente técnico em processos judiciais. Possui conhecimentos de Coaching e Mediação de conflitos, é palestrante e ministra cursos para síndicos, administradores, zeladores e empresas prestadoras de serviços no mercado condominial.