Empresas de Administração
Quem já não ouviu de uma administradora que o maior problema no ramo condominial é a mudança de síndico que entende que também deve mudar a administradora?
Por Cristiano de Souza* 
Pois bem, não há como se negar tal fato, porém não é muito entender que qualquer empresa contratada pelo condomínio, além das razões subjetivas (confiança, empatia, entre outras) e razões objetivas (qualidade, valor, capacidade técnica, entre outros), deve haver um ponto fixo de entendimento básico: é uma empresa para o condomínio e não para o síndico.
As administradoras possuem como cliente o condomínio e por conclusão lógica, todos os condôminos, assim, na necessidade de uma convocação de assembléia por ¼ dos condôminos, sua postura é a mesma, qual seja: orientar o condomínio na administração, orientar o síndico e condôminos nos trâmites a se seguir e fazer a convocação da assembléia, podendo ou não participar da mesma, bem como secretariá-la. Administrar não é fácil, administrar condomínios não é nem de longe simples, não podendo ser admitido que uma empresa de administração de condomínios fique distante de sua responsabilidade para com o seu contratante, o condomínio, por razões capitalistas ou de conjecturas duvidosas de possível perda de cliente.
A omissão em eventos como assembléia convocada por ¼ dos condôminos, ou, assembléias de destituição de síndico, entre outros, poderá mostrar o quanto transparente, imparcial e profissional é a empresa de administração do condomínio, que deve receber o pedido, avaliar seu conteúdo e quem o pede, avaliar se o mesmo está nos termos da lei, e, participando o fato ao síndico (administrador direto do condomínio), finalmente executar a convocação.
Não vejo a possibilidade da empresa contratada pelo condomínio fornecer um cadastro de condôminos aos solicitantes, o qual, por princípios de segurança de todos deve ser tratado com extremo cuidado e sigilo. Para os descontentes com tal fato, as informações públicas junto as matrículas existentes no cartório de imóveis estão disponíveis, ainda que desatualizadas, correndo-se o risco de anulabilidade da assembléia, nos termos do artigo 1354 do Código Civil.
A participação da administradora em todos os atos da vida condominial e a sua responsabilidade para com o condomínio deve ser cobrada como a de qualquer prestador de serviços.
Não vemos mais a existência da teoria da delegação de poderes do síndico - “sob sua responsabilidade”-, quando da contratação de uma administradora, por exemplo, uma vez que qualquer ato maior praticado pela administradora isoladamente (assinar cheques, fazer transferências, contratar empresas, entre tantas outras) deve estar aprovado e especificamente claro em uma ata de assembléia, nos termos dos artigos 1348, parágrafos 1º. e 2º. do Código Civil, a saber:
Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) § 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Concluímos que serve para administração de condomínios um velho brocado jurídico: in claris cessart interpretatio, ou seja, havendo clareza nos atos, não há o que se explicar, que para os condomínios deve ser usado e adaptado para: sendo uma administração transparente e para todos, não há o que se temer.
(*) Cristiano De Souza Oliveira é Advogado e Consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios, é autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º. Premio ABRACOPEL de Jornalismo – “Segurança nas Instalações Elétricas” pela coluna que assina no site do Programa Casa Segura, intitulada “Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício”. - Colaborador e colunista da Revista Direcional Condomínios. - É graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, Membro Relator da Comissão da Assistência Judiciária, da OAB/SP - Triênio 2004/2006, Membro da Diretoria Executiva da Comissão de Defesa dos Direitos do Idoso da OAB/SP nos anos de 2007 e 2008.
Contato:- cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br
Por Cristiano de Souza*
