Em quais leis se baseiam as funções do síndico
Constituição, Código civil, Regimento interno, Convenção, Lei do inquilinato, CLT, ...
Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que esse tipo de ocupação traz.
Porém, os textos em que o síndico deve basear suas decisões são de leitura bastante acessível. É de extrema importância que qualquer interessado no cargo de síndico tenha bastante familiaridade com esses documentos. Eles são um verdadeiro norte para a gestão do condomínio.
Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes para a gestão do condomínio.
Estando mais familiarizado com essas informações, o síndico se sente mais seguro para tomar as melhores decisões para a coletividade que representa.
Código Civil Brasileiro
O Código Civil, em seu capítulo sobre condomínios, é a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.
Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o síndico tenha mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se a questões como:
- Despesas do condomínio
- O que deve haver na Convenção do condomínio
- Responsabilidades do síndico
- Os direitos e deveres dos condôminos
- Quando e como realizar Assembleias
- Realização de obras
- Seguros obrigatórios ao condomínio
- Uso das instalações do condomínio
- Uso de procurações
- Multas
- Veja e consulte aqui todos os artigos do Código Civil sobre condomínios
Lei 4.591/64
Como vimos, o Código Civil entrou em vigor em 2003 estabelecendo novas diretrizes e regras para a vida em condomínio.
Mas, a antiga Lei de 1964, a 4.591, também conhecida como Lei do Condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio (extraordiárias e ordinárias), e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
Convenção condominial
É o conjunto de leis internas do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local começa a ser ocupado pelos moradores.
A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento.
A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
Para que se altere a convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos e o documento deve ser registrado no cartório onde o imóvel está registrado.
Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio. Assim, ficam todos bem informados sobre as regras do local.
Exemplos sobre o que deve conter a convenção:
- Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias
- O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações
- Questões de administração do condomínio
- O regimento interno
- Saiba mais sobre: Convenção Condominial
- Saiba mais sobre: Alteração de convenção condominial
- Caso precise de auxílio jurídico para alterar a sua convenção, veja aqui: Assessoria Jurídica para Condomínios em São Paulo, Rio de Janeiro e Demais regiões
Regimento Interno do condomínio
É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano.
Antigamente era denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até hoje. É uma parte da convenção.
Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.
Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o condomínio deve seguir.
Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria. (saiba mais sobre alteração de regimento interno) O documento, em geral, contém regras sobre:
- Dias de mudança
- Formas de multa aos condôminos
- Utilização de áreas comuns
- Entre outros
Lei do Inquilinato
Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.
Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar. - Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios
- Veja aqui: O que a Lei do Inquilinato diz sobre as despesas do Inquilino
CLT
A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações trabalhistas. Seus principais itens referentes ao condomínio estão no nosso Guia sobre Funcionários. A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio.
Se há uma empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato assinado entre as partes, além da legislação trabalhista. Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga os chamados direitos trabalhistas para o funcionário.
Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte aos trabalhadores já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser acionado como parte responsável em ação judicial.
Convenção Coletiva
As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada classe, principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios acatar e remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.
A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre empregador e empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.
- Acesse aqui: Reajustes salariais, o ideal é se programar
- Veja também: Links dos Sindicatos condominiais e Secovis de diferentes regiões do Brasil
FICA A DICA
Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gestão.
A CLT você só vai consultar em caso de necessidade, bem como a Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.
- Veja e entenda aqui a hierarquia das leis e regras que regem os condomínios
- Veja e entenda aqui como funciona a legislação condominial
Fontes consultadas: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado; Washington Rodrigues, Gerente Geral de condomínios da Apsa; Schneider Advogados, do grupo Apsa; e livro Revolucionando o Condomínio, de Rosely Schwartz
