Dúvidas comuns

 

Por Sandro Neves

 

O número de pessoas que, por razões diversas, vem optando por morar em apartamentos cresceu nos últimos anos. Um atributo positivo apontado pelas famílias é viver com mais segurança, mas uma realidade que diversas pessoas enfrentam são os conflitos entre condôminos.  O advogado especialista em Direito Imobiliário, mestre em Direito, professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut, esclarece as dúvidas mais frequentes dos leitores do JORNAL DE UBERABA (JU).

 

LUCAS COELHO NABUT - A responsabilidade do condomínio por roubo e danos em veículos no seu interior ainda é muito discutida, sendo tratada exaustivamente pela jurisprudência. O posicionamento atual de nossos tribunais, principalmente o STJ, versa acerca da previsão, ou não, desta espécie de responsabilidade na convenção de condomínio. Quando houver convenção de condomínio que dispõe acerca da responsabilidade, admitindo-a ou excluindo-a, esta previsão deverá ser respeitada, isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Porém, quando a convenção for omissa, é necessário verificar se o condomínio repassa nos custos do rateio mensal o valor referente à segurança, como porteiros, câmeras de vigilância, alarmes, dentre outros. Do contrário, quando não houver o repasse de tal preço, não haveria como responsabilizar civilmente o condomínio. Em qualquer dos casos apontados, sempre haverá a responsabilidade de indenizar se o dano puder ser atribuído a algum funcionário do condomínio, pois este sempre é responsável pelos atos de seus prepostos.

 

L.C.N. - É dever do condômino contribuir com as despesas do condomínio, sendo a sua inadimplência um descumprimento de seus deveres, incidindo sobre o montante do rateio das despesas condominiais multa limitada a dois por cento, juros moratórios, correção monetária e honorários advocatícios. O condomínio deve tomar as providências cabíveis, como propositura de ação judicial, podendo, até mesmo, o condômino inadimplente ter seu imóvel penhorado para o pagamento da dívida, mesmo que se trate de bem de família. Em caso do inadimplemento estar causando sérios problemas, o condomínio poderá se socorrer de seu fundo de reserva, até que a dívida seja quitada.

L.C.N. - No que diz à respeito às reformas feitas no interior do apartamento, estas são permitidas desde que não comprometam a segurança da edificação e não alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, conforme dispõe o Código Civil, haja vista tratar-se de parte comum, não pertencendo unicamente ao condômino. Entende-se como reformas que comprometam a segurança da edificação aquelas que causem prejuízos estruturais ao prédio. Importante ressaltar que aquele morador que realizar qualquer reforma nesse sentido poderá responder por perdas e danos, com a paralisação da reforma e a obrigação de retornar ao estado anterior.

 

L.C.N. - Qualquer alteração da parte exterior do condomínio só é permitida com a concordância dos demais condôminos, mediante alteração do Regimento Interno. No caso de exemplos comuns, como o fechamento das sacadas e janelas com redes e o envidraçamento das sacadas, estes merecem posicionamento diferente. Quando se tratar de segurança de crianças, ou qualquer ente da família, sempre será permitido. E sendo necessário o envidraçamento, este dependerá de verificação pericial para a apurar se houve ou não a alteração da fechada.

 

L.C.N. - As garagens de um condomínio podem ser de duas espécies: como unidades autônomas, quando possuírem escritura e registro próprios, e como área de uso comum, sendo previamente demarcadas. No caso de unidades autônomas, pode haver perfeitamente essa situação, até mesmo porque a vaga de garagem pode ser objeto de compra e venda entre os condôminos isoladamente, independendo do respectivo apartamento. Já em caso de área de uso comum, todos os condôminos devem ter igual direito sobre estas, devendo, assim, haver vagas suficientes para cada unidade. Mas a responsabilização da construtora ou incorporadora fica melhor definida mediante análise do contrato de compra, se há previsão ou não de vagas de garagem.

 

L.C.N. - A lei não veda a locação de vagas de garagem a terceiros, porém o condômino sempre deve dar preferência a algum outro condômino em detrimento do terceiro, desde que seja em igualdade de condições, como prazo e valor da locação. Entretanto, se o Regimento Interno ou a Convenção proibirem tal prática, assim deve prevalecer.

 

L.C.N. - É dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais ou aos bons costumes. Desta forma, o condômino não poderá dar destinação distinta da original, sob pena de infração legal. Portanto, não pode o condômino, por conta própria, transformar a sua residência e um local de trabalho e vice-versa.

 

L.C.N. - São despesas ordinárias aquelas destinadas à manutenção do edifício, suas despesas cotidianas, como energia elétrica, fornecimento de água e empregados. Já as despesas extraordinárias são aquelas gastas com as modificações do edifício, as quais estarão valorizando, conservando ou aumentando a utilidade do imóvel. A utilização do fundo de reserva, de extrema importância ao condomínio, é considerada uma despesa extraordinária. Ambas são de responsabilidade do condômino proprietário da unidade autônoma, porém, em caso de locação do imóvel, é usual transferir a responsabilidade das despesas ordinárias ao locatário.