Documentação do condomínio
Condomínio horizontal e portões também foram temas esclarecidos pelo especialista
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Condomínio horizontal
Pergunta 1, de Marcos Nogueira Dos Santos
Em um condominio de casas, a assembleia pode aprovar que as fachadas de algumas unidades sejam pintadas, telhados lavados e rachaduras restauradas?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Marcos,
Em um condomínio de casas, as fachadas das mesmas compõem a harmonia arquitetônica da edificação e não podem ser modificadas sem o aval da unanimidade dos condôminos.
Porém, a manutenção deve ser realizada. Como são casas, fica fácil saber qual precisa de reparo e qual não precisa. Nesses casos, via de regra, a manutenção e conservação fica por conta dos proprietários das próprias casas, diferente do condomínio vertical (em plano horizontal) quando o reparo da fachada é custeado por todos.
Assim, o ideal é que o reparo seja realizado diretamente por cada condômino e não pelo condomínio, não obstante não exista irregularidade nessa situação caso a assembleia decida dessa forma.
APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. OBRA DE AMPLIAÇÃO REALIZADA EM UMA DAS CASAS. ALTERAÇÃO DO PADRÃO ARQUITETÔNICO. DEMOLIÇÃO. 1. Rejeitada preliminar de cerceamento de defesa. Inércia dos autores em requerer produção de provas. 2. No mérito, cuida-se de ação de obrigação de fazer, na qual o Condomínio autor pretende a demolição de obra realizada na casa dos réus, ao argumento de que importou em alteração da fachada e quebra de padrão arquitetônico, não tendo havido autorização para tanto. 3. A sentença julgou procedente o pedido para determinação a demolição da obra de ampliação na residência dos réus, retornando às caraterísticas anteriores no prazo de trinta dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada ao valor de R$ 20.000,00. 4. A tese recursal é no sentido de que quando fizeram a obra em questão não havia a Convenção de Condomínio, a qual só foi registrada em 02/02/2007. Destacam os apelantes que a ampliação de seus imóveis foi autorizada verbalmente pelos demais condôminos. 5. A constituição do Condomínio apelado ocorreu em novembro de 1996, momento em que foram discriminadas as áreas comuns e privativas por meio de escritura pública, sendo certo que os apelantes adquiriam a unidade residencial em 30/12/2003. 6. Não obstante a Convenção reger a administração do condomínio e os direitos e deveres dos condôminos e, na presente hipótese, ter sido feita em data posterior a obra realizada na residência dos autores, o Código Civil também prevê normas que regulam a matéria. 7. Pela análise das fotografias acostadas aos autos, constata-se que o condomínio em tela é composto de casas similares, as quais possuem a mesma arquitetura, com construção de faixadas e cores idênticas. 8. A ampliação no imóvel dos recorrentes foi realizada na parte dos fundos, no andar superior até o muro divisório com outro condomínio, tendo sido utilizadas cores na pintura da faixada semelhantes a das demais residências. 9. Contudo, referida construção destoa por completo das outras casas, alterando de forma significativa o conjunto arquitetônico do Condomínio recorrido. 10. Manutenção da sentença de procedência do pedido autoral. 11. Negado seguimento ao recurso.
(TJ-RJ - APL: 00054020920078190068 RJ 0005402-09.2007.8.19.0068, Relator: DES. MONICA MARIA COSTA DI PIERO, Data de Julgamento: 03/06/2015, OITAVA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 12/06/2015 12:55)
Manutenção de portões
Pergunta 2, de Daniel Amorim
No meu condominio, há uma entrada de garagem que atende a 70% dos condôminios e outras cinco que atende os 30% restante. A construtora entregou dessa forma. Até então a manutenção dos mesmos era feito pelo condomínio.
Recentemente o síndico informou que não faria mais manutenção nos portões que atende a minoria, ficando a responsabilidade com eles. Isso procede?
Teria como recorrer dessa decisão?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Daniel,
É obrigação do sindico com base no Artigo 1.348, V do Código Civil, a conservação e manutenção das áreas comuns.
O fato da entrada atender menos condôminos, obrigada da mesma forma o sindico a realização da manutenção quanto a entrada principal, a manutenção do condomínio deve ocorrer de forma homogênea, independente de quantos moradores atendam ou deixam de atender.
Imagina se em um prédio pequeno a sala de ginástica não é utilizada, ou é utilizada somente por um ou dois moradores, isso não desobriga o sindico da sua manutenção.
Ele tem o poder dever de realizar as manutenções necessárias, e caso não o faça caso e ocorra algum acidente poderá inclusive ser responsabilizado pessoalmente pela omissão no cumprimento da sua obrigação legal.
Problemas na documentação
Pergunta 3, de Iara Domingues
A nova convenção do condomínio ainda não foi registrada e na antiga o mandado do síndico era de 1 ano e na atual a duração da gestão é de 2 anos. Qual convenção é que vale? A administradora disse que o que vale é o Código Civil. Como devemos proceder?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Iara,
É importante que a convenção seja registrada para que todos possam tomar conhecimento e sejam obrigados a cumprir, porém a falta do registro não exime a sua aplicação aos condôminos conforme aduz a súmula do STJ.
Súmula 260 do STJ:
“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
