Dez anos após o CPC de 2015: os condomínios edilícios podem comemorar

Fazer lei é tarefa difícil, fazer boa lei é tarefa hercúlea, por isso é conveniente examinar o resultado de leis existentes, colocando-as sob lente de aumento e nos perguntando: a norma atendeu o que nela se buscava? Teve serventia? 

Essa discussão é mais do que oportuna em nosso meio, pois discute-se, atualmente, a alteração de vários dispositivos do Código Civil e, verificar acertos e erros de outras leis pode melhorar as propostas em debate.

Afinal, por vezes se promulgam regras enlouquecedoras, mas em outras oportunidades a sociedade ganha com normas atualizadas, bem elaboradas. 

E, é consensual, precisamos de certa ordem na comunidade condominial (“a lei é ordem, uma boa lei é uma boa ordem”, já ensinava Aristóteles [384AEC/322 AEC – Grécia). 

Agilidade na cobrança de inadimplentes e em processos judiciais

Nessa lógica, o Código de Processo Civil (CPC) de 2015 com relação aos condomínios edilícios foi benéfico e certamente sua principal vantagem foi ordenar e agilizar a satisfação em tempo razoável do primeiro dos deveres do condômino: “contribuir para as despesas de condomínio”. 

Até por que é conhecida a convulsão gerada pelo descumprimento do dever de pagar a cota de despesas: anos se passavam com os demais sustentando a parcela não paga, com o inadimplente usando a piscina, festejando no salão, treinando na academia.

São direitos que o condômino inadimplente tem (assunto para outra oportunidade), mas que são de complicada compreensão aos não versados nas leis. 

Neste quadro (é da velocidade na distribuição das soluções justas que se cogita) o Código de 2015 (Lei 13.105/15, de 16/03/2015) inseriu dentre os títulos executivos, o “crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Assim, passaram a ser economizados anos (senão décadas) de tramitação de processos judiciais que sempre foram muito danosos aos condomínios e até – injustamente no mais das vezes – à reputação de síndicos e administradores, que não eram culpados pela lentidão judicial.

Portanto, ponto para os condomínios: as cobranças passaram a ser mais ligeiras e o que tardava até 10 anos, tem demorado, em São Paulo, no máximo 1 ano. 

Recorto outro aspecto: o prestígio que essa legislação deu à rapidez dos processos judiciais, prevendo o “direito de obter em prazo razoável a solução integral”; está prevista a validade de atos processuais que atinjam a sua finalidade, mesmo que não realizados com a exatidão prevista na lei; o “negócio processual” (ainda vamos conversar sobre isto, no futuro) é válido.

Tutelas antecipadas

Outro ponto: mirando a presteza na solução dos litígios, foram realçadas as “tutelas antecipadas”, quando se mostrar que a demora porá em risco o resultado útil do processo judicial ou nas situações em que a comprovação da alegação for completa e documental já no início do processo.

Essas medidas dão utilidade real ao processo judicial para a supressão de situações ilegais e têm sido aplicadas, por exemplo, para afastar maus usos da unidade ou da área comum, ou para impedir construções ou demolições ilegais.  

Conciliação e mediação de conflitos

Quarto recorte: a relevância dada aos métodos alternativos de solução de conflitos (especialmente a conciliação e a mediação), tão apropriados às questões de condomínio: a maioria das questões ocorrentes em condomínios não necessariamente exigem a presença do Juiz.

São possíveis as soluções mais ágeis, melhores porque resultantes do consenso, evidentemente mais econômicas. 

São várias as previsões bem intencionadas e elaboradas da nova legislação processual, mas o privilégio à celeridade processual é inequívoco e, certamente, os condomínios ganharam com o Código, permitida a entrega da Justiça a milhões de condôminos. 

Essa lei veio em boa hora, que as futuras possam, também, melhorar a vida de todos nós.

(*) Jaques Bushatsky é advogado; foi procurador chefe da Assembleia Legislativa de São Paulo; é diretor estadual do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário); cofundador e diretor da MDDI (Mesa de Debates de Direito Imobiliário); membro do conselho jurídico e pro reitor da Universidade Secovi; autor de “Locação – quando o imprevisto acontece”, dentre outras obras.