Devedores em condomínio

CONSEQUÊNCIAS E QUEDA

 

O termo condomínio significa o domínio de um mesmo bem por duas ou mais pessoas, sendo que no condomínio edilício, os condôminos são co-proprietários das áreas comuns, logo, responsáveis pela funcionalidade dessas áreas. Assim, impõe a lei que quitem suas cotas condominiais, para que o condomínio possa alcançar a soma do numerário necessária para suprir com o pagamento de suas despesas, despesas comuns, a saber: funcionários (salários, encargos e benefícios), contratos de manutenções obrigatórias e de conservação, contas de consumo das áreas comuns (água, gás, eletricidade), entre outras despesas.

 

Diante disso, concluímos que a cota condominial nada mais é que o rateio das despesas necessárias para manter as áreas comuns.

 

A decisão de mudar-se para um condomínio traz responsabilidades acessórias, que se resumem no cumprimento das regras que regem o condomínio, assegurando, assim, seus direitos, obrigações e, consequentemente, a convivência amistosa, mansa e pacífica, almejada por todos, sendo que dentre os deveres dos condôminos há o de contribuir para as despesas do condomínio.

 

A inadimplência abala os pilares da boa gestão: o orçamento torna-se deficitário e os reflexos atingem a todos. O condomínio, através do síndico, precisa tomar decisões sérias, tais como: demitimos funcionários e aprendemos a conviver com uma limpeza deficitária; ou optamos por porteiro eletrônico, ou, ainda, rescindimos contratos obrigatórios e corremos os riscos desta decisão? Nesse momento, o único objetivo é reduzir despesas, porém, após análise, via de regra, concluem que as medidas trariam sérios prejuízos à segurança e à preservação do patrimônio. Logo, não resta outra alternativa, a não ser o rateio da inadimplência entre os adimplentes, até que àqueles voltem a pagar suas cotas condominiais, ainda que por ordem judicial. Quando a situação chega a esse ponto, o convívio amistoso entre os condôminos fica comprometido, pois ninguém que é obrigado a pagar por terceiros, sem qualquer obrigação com esse, salvo o vínculo que os une na condição de co-proprietários das áreas comuns, fica confortável e feliz.

 

A inadimplência, de fato, é um mal, onera o orçamento dos adimplentes, abala a convivência entre os moradores, impõe ao condomínio tomar medidas em defesa da massa condominial, aplicando todos os remédios legais necessários, a fim de resolver a questão - inclusive com ingresso de ações judiciais contra as unidades inadimplentes, que lamentavelmente podem levar anos até sua conclusão. Lembrando que o último momento na ação de cobrança é o leilão do apartamento, eis que na cobrança da cota condominial a argüição de bem de família não é cabível, pois a impenhorabilidade do imóvel não é oponível nas cobranças de taxas e contribuições devidas em função do imóvel. Ademais, por tratar de obrigação “propter rem” a dívida de condomínio segue o imóvel, sendo o adquirente da unidade devedora o responsável pelo ônus atribuído a ela. 

 

A boa notícia é que felizmente a inadimplência vem diminuindo. Com advento da lei 10.406/02, todos temiam o aumento da inadimplência, haja vista que até então a multa pelo atraso no pagamento da cota condominial era determinada pela convenção do condomínio, que, via de regra, trazia a ordem de 20%. Entretanto, a lei passou a regulamentar essa questão, e a multa foi reduzida para 2%. Naquela ocasião houve, de fato, um aumento na inadimplência nos condomínios. Mas campanhas constantes de conscientização entre os condôminos, apelo para que acordos fossem feitos, plantões de cobranças nos condomínios, cobranças diuturnas e ingresso das demandas judiciais nos casos em que não restou outra alternativa, contribuíram para  o controle e a redução da  inadimplência, considerando obviamente a melhora na economia da país, sendo que hoje, a média de inadimplência não atinge 4%.

 

Nosso esforço contínuo é que esse percentual se reduza cada vez mais. Para isso estamos atentos, orientando nossos clientes, cabendo aos srs. síndicos a adoção das medidas necessárias de imediato. A demora nesses casos agrava em demasia a gestão financeira e a vida condominial como um todo.