Destituição do síndico
Ação ou omissão do síndico pode levar à perda do cargo
Por Inaldo Dantas*
Calma! Não é bem esse o espírito da coluna de hoje.
Jamais comparar o processo de impedimento de um síndico com o de um presidente da república. Isso porque o “impeachment” não se aplica ao primeiro caso, a palavra certa seria mesmo “destituição”.
O termo acima usado é só para chamar a atenção de que qualquer mandatário está sujeito à perda do seu mandato, caso pratique irregularidades. E isso jamais pode ser chamado de “golpe”.
Apesar de ser um certo exagero classificar como “impeachment” o afastamento de um síndico de condomínio do seu mandato, na prática, sua destituição ocorre e com mais frequência do que se imagina.
Rotineiramente sou procurado em meu escritório por condôminos insatisfeitos com a atuação (ação e/ou omissão) dos síndicos, os quais, ou por falta de conhecimento ou por mau assessoramento, praticam atos que resultam em prejuízos à comunidade para a qual foi eleito seu defensor.
Como de costume, vamos começar citando os dispositivos legais que preveem sua eleição/escolha bem como sua competência (Cód. Civil):
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Nada impede ainda que a Convenção de cada Condomínio ainda imponha a ele outras atribuições que, não confrontando com as acima citadas, têm o mesmo peso e efeito.
E o que se enquadra como “motivo” para a destituição do síndico?
Uma vez sendo ele o responsável por cumprir e fazer cumprir as regras, prestar contas, defender, ativa e passivamente o condomínio, entre outras, e partindo para praticar suas “pedaladas” como por exemplo: anistiar multas pelo pagamento em atraso de taxas condominiais (e como isso ocorre), deixar de aplicar multas previstas no RI ao condômino faltoso com o cumprimento da boa conduta, não representar o condomínio onde for necessário, deixar de prestar contas à assembleia (e por ai vai....), qualquer condômino pode tomar a iniciativa de convocar uma assembleia (desde que com a assinatura de ¼ no mínimo) para destitui-lo ou não.
Mais uma vez a lei:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
E qual o quórum necessário para sua destituição?
Aqui reside uma dúvida entre os profissionais do Direito, já que a lei, quando fala em “maioria absoluta de seus membros”, alguns entendem que estes membros seriam todos os condôminos, ou seja, os representantes de todos os apartamentos. Outros entendem que estes membros são os que estiverem presentes à assembleia e é também a tese que comungo.
Para mim, a assembleia convocada para tal fim, uma vez constando de pauta a destituição do síndico, e também uma vez comprovada a prática das suas “pedaladas” (o termo está sendo usado sem qualquer “mera semelhança” com qualquer caso, recente ou não da política de qualquer das nações), metade mais um dos presentes àquela reunião, tem legitimidade para decidir sobre sua destituição ou não.
E caso tenha havido prejuízo, quem arca?
Comprovado o dano material, o síndico destituído está passível de reparar o prejuízo causado, devendo essa responsabilidade ficar comprovada para efeito de ajuizamento de ação, já que o ônus da prova cabe a quem acusa, nesse caso, o condomínio, representado agora pelo novo síndico.
E uma vez ele sendo destituído, pode voltar ao cargo?
Nada impede, desde que, também em assembleia, a maioria dos presentes resolva, posteriormente, trazer esse ex-síndico (considerando que ele tenha sido destituído) de volta ao cargo, porém, em novo mandato.
Lição que fica:
Primeiro que, uma vez comprovada a falha do síndico, deve sim a assembleia substitui-lo, buscando inclusive, a reparação pelo dano causado.
Segundo que, uma vez isso tenha ocorrido, os próximos síndicos usem isso como exemplo e cumpram, rigorosamente, o que determina a lei, a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia. Talvez seja por isso que a cada dia menos moradores se dispõem a assumir o cargo.
Ah, ia esquecendo, uma vez previsto em lei, NÃO É GOLPE!
