Cuidando das contas
Inadimplência deve ser acompanhada de perto pelo síndico
Inadimplência: Como lidar com este problema e equilibrar as contas do condomínio?
* Por Dr. Jackson Kawakami
Não há problema maior para um síndico ou administradora do que lidar com moradores que não cumprem com sua obrigação mensal de pagar as taxas condominiais. O prejuízo é enorme, pois o primeiro impacto sentido por todos é aquele gerado na previsão orçamentária, já que após a aprovação desta, é necessário compor a receita já com a perda causada pela não arrecadação dos inadimplentes. Isso faz com que a cota parte de cada condômino sofra um aumento que, em certos casos, dependendo do percentual de inadimplência, pode chegar a até 15% do valor do condomínio.
Qual procedimento deve ser adotado em relação aos inadimplentes?
A busca pela conciliação e uma resolução de comum acordo, deve estar sempre presente, pois na grande maioria dos casos, sabemos que a inadimplência é gerada por algum tipo de problema, ligado normalmente a perda momentânea de fonte de renda, problemas de saúde, etc. Porém, em alguns casos, é possível identificar que simplesmente houve a priorização de outras obrigações em detrimento ao Condomínio. E o encontro do equilíbrio para estas situações é o grande desafio a ser enfrentando.
Feitas estas considerações, em geral, os procedimentos se resumem a:
I) Envio de cartas/avisos de cobranças, logo após o vencimento original da despesa;
II) Tentativa de contatos através de telefone/e-mails;
III) Não havendo retorno, o ajuizamento de ação de cobrança;
O conselho é que não se permita chegar a longos períodos de inadimplência, pois os Condomínios devem imediatamente após a constatação da mesma, tomar as medidas
cabíveis (cobranças, contatos e ações judiciais), na tentativa de minimizar este número e, principalmente, provocar a recuperação monetária ao Caixa do Condomínio.
De todo modo, sabemos que em determinadas situações (algumas vezes provocadas pela própria morosidade do sistema) o longo período se torna inevitável e, nestes casos, os síndicos/administradoras terão que deixar de contar com o pagamento daquela(s) unidade(s) específica(s), rateando-se entre os demais o valor relativo a esta(s), ainda que fique consignado (em assembleia) que o valor recuperado no futuro (por intermédio da ação judicial) seja reservado e separado do caixa comum, para que os condôminos decidam o que fazer, como por exemplo, o investimento em melhorias, desconto nos condomínios, etc.
O condomínio pode proibir os devedores de utilizar as áreas comuns?
O assunto é polêmico e sempre gerou grande controvérsia no dia a dia dos Condomínios. Em geral, o sentimento de injustiça sempre esteve presente, assim como a sensação de estar pagando pelo devedor (inclusive para que ele usufrua do lazer e demais comodidades proporcionadas pelo Condomínio) incomoda demais os adimplentes.
No ano de 2008 o Tribunal de Justiça de São Paulo proferiu decisão reconhecendo ser válida a deliberação de assembleia que impede o condômino inadimplente de se valer de determinados serviços disponibilizados e de usufruir dos equipamentos de lazer proporcionados pelo Condomínio, desde que não alcance serviços essenciais.
Segundo palavras do referido julgado é “intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial” e, desde então, esta decisão reforçou a posição daqueles Condomínios que praticavam as referidas restrições.
Em qualquer que seja a situação, o que é expressamente proibido é a exposição do inadimplente ao ridículo, ou mesmo a submissão a constrangimento ou ameaça.
Infelizmente, o momento político/econômico do país não é nada favorável para os condomínios que precisam diminuir as taxas da inadimplência. Muito pelo contrário, a dificuldade financeira, como não poderia deixar de ser, está e continuará sendo sentida pelos Condomínios e, dentro deste cenário, a expectativa é de aumento de inadimplência.
Porém, como alento, no próximo ano entrará em vigor o Novo de Processo Civil que dentre outras inovações, considerará como título executivo extrajudicial, “o crédito documentalmente comprovado decorrente de despesas de condomínio”. Com isso, os Condomínios passarão a propor direto o processo de execução, causando a redução no tempo de andamento das ações judiciais, além de causar, quase que imediatamente após a citação, a possibilidade de constrição de bens, medida esta que poderá fazer com que os devedores passem a dar ainda mais atenção às dívidas condominiais.
* Jackson Kawakami é advogado da Habitacional, administradora de condomínios.
