Cuidados ao elaborar ou revisar o regimento interno

Por Maicon Guedes*

Quando a incorporadora vai lançar um novo empreendimento condominial, lança aos futuros moradores uma minuta de Convenção Condominial, que contém, dentre uma infinidade de regras sobre a propriedade, o básico do básico das regras de comportamento interno, deixando para o Regimento ou Regulamento Interno o detalhamento sobre direitos e deveres no dia a dia do condomínio.

• [DOWNLOAD] Ebook sobre Implantação de Condomínio

Para ser aprovado em sua primeira versão, o Regimento Interno deve seguir quórum previsto na Convenção. A assembleia convocada com o tema em pauta poderá, com qualquer quórum, em segunda chamada, aprovar o texto que servirá como o contrato interno entre moradores sobre o que podem e o que devem fazer ou deixar de fazer.

O mesmo vale para suas reformas: inexistente quórum previsto convencionalmente ou mesmo no próprio regimento, vale a maioria simples dos presentes, em segunda chamada, ou seja, pode ser que somente um condômino decida por todos.

A inserção de uma cláusula de barreira, com lista de apoiamento prévia para alterações de regras já estabelecidas é deveras salutar.

Somente chegar à pauta propostas de reforma que antes tiverem colhido a concordância em abaixo-assinado ou lista virtual (com controle por senha/unidade), de percentual (20%, 30%, por exemplo) sobre total de unidades impede que determinados temas fiquem em verdadeiro zigue-zague, em todas as assembleias, ora permitindo, ora proibindo algo, causando verdadeira instabilidade na convivência e até mesmo gerando multas em razão da necessária atualização a cada assembleia.

Nesse ponto de atualização e mesmo em texto originário, uma questão importante é sobre a obrigatoriedade de cumprimento por todos, bem como a presunção de conhecimento geral dos condôminos, na medida em que o edital e ata da assembleia, com aprovações, são enviados a todos os condôminos e em paralelo são registrados no Cartório de Títulos e Documento com publicidade geral ao público em geral das regras do condomínio.

Não fosse isso, sempre que alguém cometesse infrações poderia simplesmente alegar desconhecer as regras do condomínio em razão de não ter comparecido às assembleias.

Salutar, no entanto, a renovação de avisos, por meio de editais, grupo de e-mails, comunicados online, sobre a necessidade de conhecimento do Regimento Interno, bem como formas de acessá-lo.

Cumpre reforçar que nem todas as situações conseguem ser descritas no Regimento Interno, por isso o síndico e o conselho devem dosar nas proposições a serem levadas para votação em assembleia, entre o abstrato e o concreto de modo que não seja uma regra ampla demais, mas que também seja possível aplicá-la a situações por vezes inusitadas. 

Por exemplo, uma regra geral que coloque como dever aos moradores utilizarem o patrimônio e itens das áreas comuns de acordo com suas características, finalidades e cuidados devidos.

Assim, se alguém utilizar o microondas do espaço gourmet para secar todas suas roupas em um dia chuvoso poderá ser autuado, apesar de não existir previsão específica para tal.

As assembleias para votação de Regimento Interno e suas reformas costumam ser exaustivas e longas, porque ali se votam regras que se aplicarão a todos e dificilmente serão unânimes, salvos pontos pacíficos, por exemplo: sobre não permitir que cães nadem na piscina do prédio ou que o portão de entrada fique sempre fechado.

Uma dica é no sentido do síndico e do conselho partirem de um texto base, aplicado a condomínio de mesmo porte/natureza, receberem sugestões por um período dos condôminos e levarem à assembleia, com publicação e conhecimentos prévios, com permissão para votarem o texto tal como proposto nesse projeto feito a muitas mãos de representantes dos condôminos eleitos por estes.

Pode-se deliberar por quóruns mínimos para cada item ou se minuta inteira, quando for conhecida previamente, um quórum mínimo para aprovação integral.

Caso esses quóruns, que podem ser de 60% ou 70% dos presentes que demonstram ampla aceitação da norma, não forem atingidos, parte-se para o debate, às vezes palavra por palavra com nova votação feita agora por maioria simples.

Ainda, em assembleia, pode-se votar (desde que previsto em pauta) para que este quórum qualificado seja respeitado em votação online, relembre e na próxima assembleia, resultados sejam apenas declarados e ganhem registro em ata para registro.

Na pauta, sempre é interessante reservar um bom tempo para esse item, nunca deixando-o para o final da assembleia, aproveitando o número maior de presentes e ânimos ainda empolgados. 

(*) Advogado; Mestre e Professor de Direito; Síndico Profissional; Sócio da Informma Síndicos Profissionais e da Guedes Advogados Associados.

Matérias recomendadas