Cuidado na compra
Adquirir unidade por leilão é econômico, mas pede cuidados
Imóvel de leilão é até 60% mais barato
Imagine a sensação de conseguir financiamento bancário para adquirir um imóvel em leilão, por preço 60% menor que a avaliação de mercado e, na hora de fazer a documentação, descobrir que havia R$ 59 mil em dívidas de condomínio, e que sem quitar esse valor, não poderia dar entrada na escritura. E, para piorar, ser informado de que o antigo proprietário não deixou o local. É como ir do céu ao inferno em segundos. Foi o que aconteceu com a empresária Suzana Hermann, 32 anos, ao arrematar apartamento no bairro Demarchi, em São Bernardo, de 147 metros quadrados, três dormitórios e duas vagas, por R$ 160 mil, sendo que o imóvel vale, na realidade, R$ 400 mil.
“No edital constava que todas as despesas estavam inclusas. E eu acreditei. Quando soube da dívida de condomínio, a exigência era de que eu pagasse o valor à vista, ou o imóvel voltaria a leilão. Entrei em desespero”, conta. Foi quando ela procurou consultoria especializada na aquisição de imóveis em leilão e, por intermédio da assessoria profissional, conseguiu reduzir o valor para R$ 42 mil, a serem pagos em entrada mais 38 parcelas de R$ 650.
Suzana conta que, como os R$ 160 mil eram o valor que ela podia financiar, e não encontrava imóvel nessa faixa que atendesse sua necessidade, com um quarto para cada um dos dois filhos, ela ficou empolgada com a oportunidade.
“Mas não recomendo que façam como eu, ir atrás de leilão sozinha, sem a orientação de um profissional. Ainda por cima, se tivesse esperado um pouco, e pesquisado mais, teria conseguido oportunidade no bairro que eu realmente queria, no Rudge Ramos”, relata a empresária. “Eu também não sabia que ainda tinha gente morando lá, com criança. Foi muito ruim. Tive de contratar advogado para cuidar da saída deles, o que levou cinco meses.”
Em resumo, ela teve de desembolsar, ao todo, R$ 210 mil. Além dos R$ 42 mil de condomínio atrasado, houve despesas com advogado, consultoria e despachante. Sem contar que a arrematação foi feita em fevereiro, mas durante os cinco meses que levaram para ser desocupado o imóvel, ela teve de pagar o condomínio vigente. E, agora, vai esperar até o fim do ano para concluir a reforma e então mudar para o espaço. Quase um ano depois da aquisição.
Na avaliação de Marcelo Tomaz, diretor da CFI Consultoria, que auxiliou Suzana posteriormente, imóvel em leilão é excelente oportunidade de negócio, com possibilidade de mais de 100% de lucro – no caso da empresária, apesar da dor de cabeça, se ela fosse vender o apartamento hoje, os ganhos seriam de 150% do valor arrematado –, desde que sejam muito bem analisadas as entrelinhas. “Arrematar não é só chegar e dar lances. É fundamental ver quantos credores o imóvel tem, por exemplo, se o devedor é casado e o cônjuge foi intimado. Se o apartamento ainda está financiado, a dívida vai para o arrematante, isso se o credor hipotecário, o banco, no caso, não for intimado. Se for, a dívida fica com ele”, explica.
“Outro ponto é verificar se há dívida de condomínio, já que, às vezes, o administrador não comunica, e de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), além de ver se tem gente morando no local. Muitos arrematam e não conseguem tomar posse do bem. Ou levam muito tempo para isso”, alerta.
Para Tomaz, um grande erro cometido pelos investidores “amadores” é acreditar que o leilão se resume apenas à leitura do edital. “Esse documento, na maioria das vezes, não menciona o valor dos débitos que o imóvel possui.”
Para Marco Aurélio luz, presidente da AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), é fundamental também que o consumidor defina qual lance máximo que poderá dar antes de começar a procurar. “E considere, ainda, que terá que arcar com despesas para a reforma do novo bem. E reserve dinheiro para pagar em torno de 5% do valor do lance, a comissão do leiloeiro no ato da arrematação.”
Fonte: http://www.dgabc.com.br/
