Crise e inadimplência
Condomínio não deve nunca deixar de cobrar o inadimplente
A crise política e econômica no país vêm propagando seus reflexos nos bolsos dos condôminos e condomínios
Com o substancial número de condomínios distribuídos nas grandes capitais, é possível verificar que o ano de 2015 fora o pior em arrecadação das quotas
condominiais.
Diante deste difícil cenário, muitos síndicos se viram em situação complicada e a saúde financeira dos caixas condominiais sentiu fortemente a crise, igualmente.
A quota condominial é o produto do rateio das despesas, aprovado em assembleia geral. Não visa lucro ou acúmulo de renda. Caso algum condômino deixe de pagar a sua quota condominial, o montante do crédito necessário ao pagamento das despesas ficará comprometido, gerando a necessidade de reforço de caixa.
A inadimplência é um problema que atinge a todos, indistintamente e, vários são osfatores que contribuem para o seu aumento: desemprego, multa de 2% instituída pelo Novo Código Civil, judiciário abarrotado de processos, diversos recursos protelatórios à disposição do devedor, dificuldade dos imóveis serem arrematados nas praças, etc.
Porém, embora ocorram tais fatores, a obrigação subsiste e encontra respaldo na lei, que é clara quanto a este assunto, e assinalam os artigos:
Art. 1.336. do Código Civil: São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos jurosmoratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês emulta de até dois por cento sobre o débito.Art. 1.348. Compete ao síndico:VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aosjuros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
Diante desta realidade da crescente inadimplência, nossos Tribunais vêm recebendo diversas demandas para tratar tal questão, e assim, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, no último dia 22, que o condomínio pode cobrar 10% de multa e não 2% (mais juros e correção) no caso de débito reiterado das mensalidades.
A decisão inédita abre precedente para que decisões análogas atinjam outras instâncias.
Para se ter uma ideia do quanto esta decisão poderá mudar as relações do inadimplente perante o Condomínio, compreende assinalar que a Quarta Tuma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso interposto pelo Grupo Ok Construções e Empreendimentos LTDA.
A decisão se pautou na premissa de que o devedor, desde que aprovada sanção em assembleia, pode ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
A construtora, segundo consta nos autos, é devedora recorrente e desde 2002 tem seus pagamentos efetuados mediante apelo judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos.
Antes de atrasar o pagamento é preciso lembrar que as ações de cobrança de quotas condominiais tendem a ser rápidas, além de ter o nome inserido nos
cadastros de inadimplentes. O aconselhável é procurar o síndico ou a administradora e negociar um prazo para pagar.
É bastante importante salientar que dinheiro do condomínio é para pagar contas comuns, e a inadimplência pode se refletir nos serviços essenciais prestados a
todos os moradores, tais como serviços de portaria, limpeza de piscina, manutenção de jardinagem, impermeabilização, pinturas, limpeza das áreas comuns e etc.
Importante salientar, que apesar da sanção estar ainda mais pesada, não se pode expor de forma vexatória os devedores ou promover a proibição de utilização de áreas comuns aos devedores e seus familiares.
No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para
adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos
Maria Estela Capeletti da Rocha é advogada especializada em condomínios
