Sindicatura profissional: complexidade real, regulação simplificada?

O Projeto de Lei nº 4.739/2024 recolocou no centro do debate nacional a regulamentação da sindicatura profissional no Brasil.

A proposta busca estabelecer critérios mínimos para o exercício da atividade, diferenciar o síndico pessoa física do síndico pessoa jurídica e vincular a atuação profissional à exigência de formação e registro em conselho profissional, tendo como referência institucional o Conselho Federal de Administração (CFA) e o sistema CFA/CRAs.

O avanço desse debate dialoga com uma realidade incontestável: os condomínios contemporâneos tornaram-se estruturas altamente complexas, responsáveis por orçamentos elevados, contratos técnicos especializados, equipes de funcionários, sistemas de segurança e decisões que impactam diretamente o patrimônio, a segurança e a convivência coletiva.

Ainda assim, a tentativa de responder a essa complexidade por meio de uma regulação simplificada e centralizada exige reflexão cuidadosa, especialmente quando desconsidera a prática cotidiana da gestão condominial.

Sindicatura profissional: complexidade que não se reduz à Administração

A sindicatura profissional é, sem dúvida, uma função de elevada responsabilidade. Envolve planejamento financeiro, gestão de contratos, tomada de decisões técnicas, cumprimento rigoroso de normas legais e representação institucional do condomínio perante terceiros.

Todavia, a elevada complexidade da sindicatura profissional não pode ser utilizada como justificativa para seu enquadramento automático como atividade exclusivamente administrativa, tampouco para a sua apropriação por um único campo profissional. A complexidade da função, longe de autorizar a concentração normativa, exige justamente o reconhecimento de sua natureza plural, transversal e integrada, incompatível com modelos regulatórios que reduzem a sindicatura a uma única perspectiva técnica.

O síndico exerce uma função de representação coletiva prevista no Código Civil, cuja atuação é intrinsecamente multidisciplinar, integrando Administração, Direito, Engenharia, Arquitetura, Contabilidade, Segurança do Trabalho, Gestão de Riscos, Mediação de Conflitos, governança e gestão de pessoas.

E, se formos absolutamente honestos com a realidade cotidiana dos condomínios, seria impossível ignorar áreas como a Psicologia — e, em muitos momentos, a Psiquiatria. Se a sindicatura fosse objeto de uma disputa por “atividade essencial”, é bastante provável que essas áreas fossem as grandes vencedoras.

Afinal, lidar diariamente com conflitos interpessoais, tensões, disputas internas, crises emocionais e relações humanas complexas é parte indissociável da rotina do síndico. Essa observação, ainda que irônica, apenas evidencia um fato concreto: o condomínio é, antes de tudo, um ambiente humano, e não apenas técnico ou administrativo.

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A sindicatura funciona como uma cadeia de elos interdependentes, na qual cada área contribui de forma complementar para o equilíbrio da gestão. Quando um desses elos é artificialmente suprimido, hierarquizado ou apropriado por um único campo profissional, o sistema perde eficiência, coerência e segurança.

A contradição da obrigatoriedade em uma atividade multidisciplinar

É justamente nesse ponto que se evidencia uma contradição estrutural no modelo defendido pelo sistema CFA. Se a sindicatura é reconhecida — inclusive no próprio debate legislativo — como uma atividade multidisciplinar, por qual razão a vinculação obrigatória deveria recair exclusivamente sobre um único conselho profissional?

Levando essa lógica às últimas consequências, o síndico precisaria se vincular simultaneamente a todos os conselhos correspondentes às áreas que compõem sua atuação. Trata-se de um cenário manifestamente inviável, desproporcional e economicamente insustentável, que expõe a fragilidade conceitual de uma obrigatoriedade exclusiva.

Regulamentar não pode significar fragmentar a atividade, impor ônus excessivo ao profissional ou inviabilizar o exercício da sindicatura. Qualquer modelo regulatório minimamente coerente deve observar proporcionalidade, razoabilidade e aderência à realidade prática do mercado condominial.

Condomínio não é empresa: uma distinção prática ignorada

Outro equívoco recorrente nesse debate é a tentativa de equiparar o condomínio a uma empresa.

A empresa possui finalidade lucrativa, assume riscos econômicos, atua em ambiente competitivo e orienta suas decisões ao lucro. O condomínio, por sua vez, não possui finalidade lucrativa, não exerce atividade econômica, não pode assumir riscos empresariais e é regido por convenção, regimento interno e deliberações assembleares.

O condomínio existe para administrar interesses comuns de coproprietários, dentro de um regime jurídico próprio. Aplicar automaticamente a lógica da administração empresarial à sindicatura ignora essa distinção prática essencial e compromete qualquer proposta regulatória que pretenda dialogar com a realidade do setor.

Minha posição como administradora: valorização sem incoerência

Faço questão de deixar esse ponto claro. Sou administradora registrada no CRA-RJ, contribuo regularmente com o conselho, mantenho minhas obrigações em dia e reconheço que a valorização institucional da Administração agrega credibilidade ao mercado e beneficia profissionais como eu.

Não há incoerência nisso.

Justamente por reconhecer o valor da Administração, me posiciono contra a obrigatoriedade excludente imposta pelo sistema CFA/CRA.

A crítica aqui não é à Administração como campo de conhecimento, nem ao direito do administrador atuar na sindicatura, mas à tentativa de transformar uma atividade plural, técnica e humana em um campo exclusivo, subordinando todas as demais áreas a um único conselho profissional.

A realidade prática do sistema CFA/CRA no contexto condominial

Essa análise não se limita ao plano teórico. Ela decorre da experiência prática de quem atua diariamente na gestão condominial.

Em diferentes oportunidades, busquei junto ao Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro orientações relacionadas à sindicatura profissional, inclusive sobre enquadramentos e registros vinculados à gestão condominial.

O que se constatou foi a ausência de orientação técnica específica, a falta de domínio sobre a realidade dos condomínios e a inexistência de direcionamento institucional compatível com a complexidade da atividade.

A percepção prática é de que, dentro do sistema CFA/CRA, o condomínio não é tratado como um campo efetivo e estruturado de atuação, permanecendo à margem de uma estrutura essencialmente voltada à administração empresarial tradicional.

Despreparo institucional e assimetria regional

Esse cenário evidencia um problema mais amplo: a carência de domínio técnico sobre condomínios, inclusive entre representantes regionais que defendem publicamente a obrigatoriedade da vinculação ao sistema CFA/CRA.

Não é razoável sustentar uma imposição regulatória sem conhecimento aprofundado da atividade que se pretende disciplinar. Regulamentar exige escuta, vivência e compreensão da prática.

Em contraste, o Conselho Regional de Administração de São Paulo apresenta atuação mais estruturada e presente no debate condominial, o que apenas reforça a falta de uniformidade e maturidade institucional do sistema em âmbito nacional.

Qualificação como objetivo legítimo; imposição como equívoco

A qualificação da sindicatura profissional é necessária e desejável. Formação, capacitação contínua, ética, atualização normativa e responsabilidade técnica são pilares que precisam ser fortalecidos.

O que não se sustenta é impor, por meio do sistema CFA, uma obrigatoriedade baseada em um conselho que:

• não domina a prática condominial;
• não oferece orientação técnica efetiva;
• não construiu histórico consistente no setor;
• trata o condomínio como simples extensão do ambiente empresarial.

Nessas condições, a obrigatoriedade não protege o interesse coletivo — apenas cria restrições artificiais ao exercício profissional.

A regulamentação da sindicatura profissional é um debate legítimo e necessário. Contudo, ela precisa partir da realidade concreta do mercado, respeitar a natureza prática do condomínio e reconhecer o caráter multidisciplinar da atividade.

Como administradora, reconheço o valor da Administração e me benefício de sua valorização institucional. Como profissional que atua diariamente na gestão condominial, sustento que a complexidade real da sindicatura não pode ser respondida por uma regulação simplificada e excludente.

Não se pode regular adequadamente aquilo que não se conhece na prática. E não se deve impor soluções teóricas a uma realidade que é, antes de tudo, humana, diversa e complexa.

(*) Karine Prisco é graduada em Administração de Empresas, certificada em gestão de negócios pela London School of Business (LSB) em Londres, Inglaterra, é formada pelo Secovi Rio em Administração de Condomínios. Possui mais de 10 anos de experiência na área condominial como Síndica Profissional no Rio de Janeiro.