Contra a inadimplência
Saiba quais medidas legais aplicam-se ao condômino devedor e quais punições não devem ser utilizadas para evitar indenizações ao condomínio
Nos últimos meses, tem-se verificado um crescimento razoável da inflação, aliado à elevada taxa de desemprego, fazendo toda a sociedade sofrer com o aumento da inadimplência. Particularmente sensível à falta de pagamento é o setor de condomínios, sejam residenciais ou não, pois a falta de pagamento de uns, faz com que os demais tenham que pagar mais para que o condomínio tenha condições de pagar as suas despesas fixas mais essenciais.
No meio dessa situação, síndicos, condôminos e administradores ficam em dúvidas sobre quais medidas podem adotar contra a inadimplência, tendo em vista a divergência de entendimentos sobre o limite das penalidades que o devedor está sujeito.
Afinal, a situação já é ruim, porém, ainda pior é ter que pagar indenizações por danos morais ou outras condenações por excessos cometidos com o devedor de quotas de condomínio.
A seguir, de forma objetiva, estão relacionadas todas as ações contra a inadimplência que podem ser tomadas pelo condomínio e seus respectivos fundamentos jurídicos.
O condômino que desrespeita o art. 1.336, I, do Código Civil Brasileiro (CCB) e não cumpre o dever de contribuir para com as despesas do condomínio, não as pagando nas datas dos respectivos vencimentos, está sujeito a diversas restrições. Abaixo, segue relação das medidas possíveis e quais não são recomendadas:
Medidas contra a inadimplência condominial
| Medidas Possíveis | Medidas que NÃO devem ser adotadas |
| Multa de até 2% - art 1336, § 1º, do CCB | Multa superior a 2% - cláusula nula após o Código Civil e prevista na maioria das convenções antigas |
| Juros de até 10% ao mês - art 1336, § 1º, do CCB (no julgamento do REsp 1002525/DF, o STJ permitiu essa cobrança) | Desconto para pagamento antecipado da quota - na verdade, essa medida é uma multa embutida (no Rio de Janeiro, o Tribunal editou a súmula nº 36 considerando como fraude à Lei) |
| Multa extra de até 5 quotas por reiterados atrasos - art 1.337, caput, no CCB, devendo ser aprovada por 3/4 do condomínio (recentemente, o STJ permitiu essa cobrança no julgamento do REsp 1247020/DF) | Multa extra de mais de 5 quotas por reiterados atrasos - essa multa deve ser reservada para condutas graves relacionadas a distúrbios de vizinhança que geram incompatibilidade de convivências |
| Proibição de voto em assembleias - art. 1335, III, do CCB (mas o voto deve ser permitido em assunto relacionado com o direito de propriedade ou se o devedor está em dia com o pagamento de acordo) | Proibição de presença ou participação em assembleias - não se deve contar o voto do inadimplente, mas obrigá-lo a se calar ou se retirar do recinto pode gerar danos morais |
| Restrição de acesso a áreas cujo uso é condicionado ao pagamento de taxa de ocupação, como salão de festas, por exemplo | Proibição de uso de serviçoes essenciais (elevador, gás, etc.) ou de serviços não essenciais (piscina, churasqueira, etc.) - além de ser problemático "expulsar" o devedor dessas áreas, esse ato permite solicitar um desconto em sua quota |
| Cobrança de honorários pela cobrança amigável ou judicial feitas por advogado - arts. 389, 395 e 404 do CCB, desde que limitados a 10% do débito | Cobrança de honorários pela cobrança feita por imobiliárias - alémde mais eficientes, apenas advogados fazem jus à tal cobrança, desde que haja prova do serviço |
| Protesto de quotas condominiais - já permitido pela Lei, esse procedimento ganha mais força com o novo Código de Processo Civil, que classifica o crédito condominial como título executivo | Exposição do nome do inadimplemente em locais de acesso a terceiros (não se inclui nessa hipótese a informação inclusa nos balancetes passados aos condôminos) |
| Ação de cobrança ou de execução de quotas condominiais - a medida definitiva para se resolver o problema e que pode chegar à penhora do imóvel, mesmo que seja bem de família |
Embora algumas das medidas citadas sejam autoaplicáveis, relevante frisar que a convenção do condomínio deve prevê-las de forma apropriada, especialmente as penalidades, para que se evitem dúvidas que possam gerar insegurança jurídica.
Com todas essas medidas, preventivas e contenciosas, os condomínios têm condições de reduzir, eliminar e, até, reverter o prejuízo com a falta de pagamento, desde que tenham assessoria jurídica especializada e de confiança para que não cometam erros e desenvolvam um nível aceitável de eficiência da cobrança de débitos.
(*) André Luiz Junqueira é professor, advogado com 20 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”; Sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados, atuante em todo Brasil e que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro; Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida. MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas; Certificado em Negotiation and Leadership pela Universidade de Harvard; Professor convidado do SECOVIRio, ABADI, Gábor, GP Academy URBX e da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ; Consultor jurídico da ABADI; Membro das Comissões de Direito Urbanístico e Imobiliário, Condominial, de Sindicatura Profissional, de Gestão de Propriedades Urbanas e de Turismo da OAB/RJ; Membro e ex-diretor jurídico da ABAMI; Membro da Comissão de Condomínios do IBRADIM; Membro da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
