Contas do condomínio
Rateio de despesas gera controvérsia entre condôminos
Pagamento de contas nos condomínios é motivo de discussão
Todo ano é a mesma coisa: o verão vem chegando e, com ele, muitos inquilinos de temporada se instalam em um pacato prédio de Copacabana. O entra e sai no edifício cheio de moradores idosos nem é o que mais incomoda. E nem o fato de os turistas elevarem em 40% o consumo de água no condomínio, habitualmente em torno de R$ 12 mil mensais. O problema é que, sem hidrômetros individuais, todos pagam pelo aumento, embora só alguns proprietários ganhem “um extra” com os hóspedes.
— São apartamentos de um quarto, mas quem não mora aqui e aluga por temporada acaba botando umas cinco ou seis pessoas. Não tenho nada contra alugar, mas não é justo todos pagarem pelo consumo excessivo de alguns — diz Pedro de Souza, membro do conselho fiscal do prédio.
Segundo o advogado Hamilton Quirino, o aluguel por temporada tem base legal e não pode ser proibido, e a conta de água não pode ser imposta compulsoriamente. Uma solução, segundo ele, seria a instalação de hidrômetros individuais para ratear de forma mais justa as contas de água.
Pedro de Souza diz que já foi orçada a instalação de medidores individuais para o prédio de 11 andares, mas a obra e a manutenção seriam caras.
— O que poderá ser feito nesse caso é um consenso entre todos, com uma cobrança diferenciada dos que tiverem imóveis alugados na alta temporada — afirma Quirino.
COTA ÚNICA E RATEIO
Diferentemente das contas de gás e luz, que costumam ser individuais, dividir a despesa com e água conforme o consumo de cada morador é questão antiga e uma das mais difíceis para se chegar a um consenso. Isso porque a solução não é tão simples. No caso de imóveis antigos, embora não haja obrigatoriedade de medidores individuais, a obra é cara, longa e, às vezes, pode até não funcionar direito.
— Esse assunto gera intensos debates e discussões nos condomínios. Em nossa base processual temos uma ação movida por um grupo de moradores contra o condomínio e a empresa contratada para realização da individualização dos hidrômetros, pois a mesma não conseguiu viabilizar a instalação de forma correta dos equipamentos nas unidades — conta o advogado Leandro Sender.
Hoje, em geral, o condomínio recebe uma conta única e faz o rateio do consumo entre as unidades por fração ideal ou por unidade.
A gerente de gestão predial da Estasa, Anna Carolina Chazan, explica que, nos condomínios com individualização, o rateio é feito de acordo com o consumo medido em hidrômetros separados. Com a obra principal pronta, o custo de hidrômetro e sensores por unidade ficará em torno de R$ 300.
— Já em um condomínio que ainda não tem a individualização da tubulação, os preços para instalar o sistema variam de R$ 1 mil a R$ 16 mil por unidade. Depende muito da estrutura da construção de cada edifício.
A OBRIGATORIEDADE
Hamilton Quirino explica que a Lei Complementar 112 tornou obrigatória em imóveis novos a instalação, desde 2011, de medidores de consumo de água individuais, por unidade, nas edificações multifamiliares, comerciais e mistas no Rio. O Habite-se, inclusive, fica vinculado ao cumprimento desta obrigação.
Em 2016, foi sancionada outra Lei (13.312/16), desta vez Federal, que determina que a partir de 2021 todas as edificações novas no país deverão ter hidrômetros individuais.
— Portanto, temos que trabalhar com a legislação municipal — diz Quirino.
Neste momento tramita na Câmara um projeto de Lei 9397/17, do deputado federal Helder Salomão (PT), que propõe tornar obrigatória a individualização da energia e do gás nos condomínios (embora a determinação para a divisão de água já exista, e as de gás e luz sejam praxe). A justificativa do projeto é que esta é uma forma de evitar que um condômino fique sobrecarregado financeiramente pelo uso abusivo dos serviços.
De fato, todos os especialistas ouvidos acreditam que quando cada um paga pelo que usa, o consumo fica mais consciente e menor. Afinal, dói no bolso.
Segundo o diretor da Precisão Administradora, Ricardo Chalfin, a implantação dos hidrômetros individuais rende uma economia de até 40% no valor pago, além de o morador ganhar também com a valorização do imóvel (15%).
— Com a individualização de água e gás, o consumo se torna mais controlado. Essa economia propicia que novos investimentos sejam feitos no próprio condomínio, trazendo melhorias no ambiente. Outra vantagem importante é a facilidade de diagnosticar vazamentos, uma vez que o consumo é monitorado todo o tempo.
Leandro Sender lembra ainda que, mesmo com a individualização dos hidrômetros, os condôminos continuarão arcando de forma rateada com o consumo referente às áreas comuns do edifício.
— Portanto, para decidir se vale a pena para o condomínio individualizar os medidores hídricos, deve-se, inicialmente, orçar o custo total de obra para essa adequação. Apenas com esse valor será possível analisar se será vantajoso para os condôminos — diz ele.
MUDANÇA SÓ COM ASSEMBLEIA
Para mudar as regras da medição de água, é necessário que seja feita uma assembleia e calculados os custos de instalação e manutenção (a leitura deve ser feita por uma empresa terceirizada). Segundo Anna Chazan, da Estasa, o ideal é que a decisão de ter hidrômetros individuais em prédios antigos seja unâmnime. Seria o mais justo.
— A Lei, no entanto, não trata especificamente desse tema impondo um quórum especifico para sua aprovação. Mas, dependendo do valor, é necessário que o bom senso prevaleça e o tema seja aprovado por um quórum mínimo, para que não sofra questionamentos futuros — diz Anna.
De acordo com ela, a orientação pode variar de advogado para advogado, mas há um entendimento predominante de que a obra de individualização é algo necessário. Desta forma, não haveria um quórum específico para aprovação.
Já Leandro Sender diz que, caso os moradores tenham interesse em fazer a alteração, deverá ser convocada assembleia em que a obra deverá ser aprovada por 2/3 dos condôminos.
Hamilton Quirino, por sua vez, diz que não há lei prevendo quórum para tal mudança, mas que na prática são mesmo os 2/3.
— As convenções, geralmente, são omissas a respeito. Na prática, tem sido aplicado o quórum qualificado de dois terços dos condôminos, por uma interpretação do Código Civil, já que as obras têm que interferir na área comum e nas unidades autônomas. Na maioria dos casos, em prédios antigos, o hidrômetro individual não é ligado às concessionárias. Assim, é contratada uma empresa, que tem um medidor externo para controlar o gasto de cada um e, depois se faz o rateio proporcional. Tal controle é feito à distância, com grande grau de eficácia, havendo poucos casos de reclamação.
Fonte: www.secovirio.com.br
