Construtoras x condomínio de casas: Vícios de construção

Por Leandro Souza*

Estamos diante de uma explosão no segmento condominial. Muitos investidores estão arriscando nas construções  de condomínios de casas horizontais.

No passado, as construtoras investiam e pensavam em condomínios de prédios verticais com grandes áreas com infraestrutura.

Nada mudou, isso ainda continua, mas existe uma grande parcela da população que busca por mais liberdade dentro da sua área privativa e de vivência, e que não abre mão de ser em condomínio de casas. Mas, o futuro condomínio precisa ficar esperto quanto a garantia e a responsabilidades das construtoras. 

• Leia também: Garantias da construtora na entrega do condomínio

Conceito de responsabilidade civil 

Vou falar um pouco sobre o fundamento da responsabilidade civil. O desenvolvimento está dividido em três seções. A primeira trata dos conceitos de responsabilidade civil; a segunda classifica os tipos de responsabilidade civil; e a terceira apresenta aspectos relacionados à responsabilidade civil do construtor.

Aspectos conceituais da responsabilidade civil 

O termo responsabilidade advém do latim respondere, portanto, a responsabilidade civil pode ser conceituada como a obrigação que alguém tem de reparar o dano causado por ela a outrem em razão de ação ou omissão, com culpa ou sem culpa.

Essa responsabilidade pode ser imposta por lei ou vir de mero descumprimento contratual. 

Classificação da responsabilidade civil

• Responsabilidade civil e penal  
• Responsabilidade contratual e extracontratual  
• Responsabilidade subjetiva e objetiva 
• Responsabilidade nas relações de consumo 

Responsabilidade civil da construtora

A responsabilidade do construtor é decorrente do contrato de empreitada, na qual uma das partes (empreiteiro) se obriga a realizar uma obra por meio de terceiros ou pessoalmente, recebendo uma remuneração que é dada pelo proprietário da obra. 

O empreiteiro, para os efeitos do art. 618, do Código Civil, de 2002, é o construtor, engenheiro ou arquiteto, habilitado legalmente ao exercício da profissão, ou pessoa jurídica autorizada a construir. 

O empreiteiro terá responsabilidade quanto à(ao):

• Solidez e segurança do trabalho nas empreitadas referentes a edifícios e outras construções de grande envergadura;
• Riscos da obra, se ele forneceu os materiais, até o momento da entrega da obra, CC, arts. 611, 234, 400, 615 e 617);
• Preço dos materiais utilizados na obra;
• Danos provocados a terceiros;
• Impostos, perante a Fazenda;
• Danos provocados pelo subempreiteiro, pois o empreiteiro tem o direito de ceder o contrato de empreitada, desde que não seja intuitu persoane, dando origem à subempreitada, parcial ou total. Em qualquer situação o empreiteiro responderá pela má execução;
• Defeitos e imperfeições da obra construída, que, decorrentes de imperícia, negligência ou imprudência na execução do serviço ou no emprego do material;
• Inobservância da obrigação contratual;
• Falta de recolhimento das contribuições previdenciárias dos empregados da obra, (Lei nº 8.212/91, arts. 30 e 31, e Decs. nº 3.048/99, 3.266/99 e Instrução Normativa do INSS nº 20/00); 
• Pagamento de materiais que recebeu se por imperícia ou negligência os inutilizar (CC, art. 617);
• Mora na entrega da obra encomendada, pois esta pode dar lugar à constituição de perdas e danos, se o comitente não preferir rejeitar a obra, que só se justifica se ela se desvalorizar muito.

Veja também: Vícios e defeitos de construção em condomínios

Direitos dos proprietários

A pessoa que fecha um contrato de compra e venda tem o direito de exigir que lhe seja entregue a coisa certa. Tem também assegurada a garantia de que, além de ser entregue no tempo e local acertados, sem que o devedor da coisa comprada, que é o alienante incorra em mora.

Logo, o mesmo deverá concorrer com todas as consequências a que sua mora der causa, pois falhou no cumprimento de sua obrigação.

Considerando que a maioria dos defeitos de obra é oculto, não é certo que a responsabilidade do construtor cessasse com a entrega da obra.

Portanto, verifica-se que a responsabilidade por vício do produto e do serviço estabelece satisfazer puramente os interesses patrimoniais do consumidor, forçando, principalmente o cumprimento da legislação. 

Obrigações da construtora

Assim sendo, o entendimento doutrinário é de que existe a solidariedade do incorporador e do construtor no contrato de incorporação imobiliária.

Também entende que os contratos de construção, especificamente, devem ser aplicados os arts. 12 e 14, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece que o construtor responde, independentemente, de existência de culpa, pela reparação dos danos provocados aos consumidores por defeitos oriundos de projeto, fabricação, construção, bem como aqueles referentes à prestação dos serviços e também por informações insuficientes ou impróprias a respeito de sua fruição e riscos.

Assim, emerge a responsabilidade civil como instituto eficaz a solucionar situações que abalam o equilíbrio social e, mais precisamente, as relações de consumo, considerando o caráter não apenas reparatório, como também, o cunho pedagógico de que deveria servir ao provocador do dano.

(*) Leandro Souza é advogado, pedagogo e administrador, que atua no segmento condominial e imobiliário no estado do Rio de Janeiro há mais de 15 anos.