Conflitos em assembleias de condomínio
O que deveria ser o momento de resolver as questões coletivas, termina como fonte de conflitos
Por Inaldo Dantas(*)
Tenho no meu currículo, a participação de, pelo menos, 5 mil assembleias de condomínio. Todas como advogado dos condomínios e sempre participando da mesa diretora ao lado do síndico e do presidente. Em muitas delas, arrisco dizer que o índice beira os 80% como secretário e responsável pela elaboração das atas (daria um belo livro, tenho certeza disso).
Pois bem, não tão raras vezes, vejo essas assembleias se transformarem em verdadeiros “ringues de lutas verbais”, onde os argumentos e/ou os motivos de tais “enfrentamentos” passam longe do interesse coletivo. Trata-se de uma pequena minoria de condôminos que comparece unicamente para tumultuar, ou então, para que não se decida acerca de melhorias e/ou investimentos.
São esses “condôminos” que se posicionam sempre “do contra”, sem sequer saber o motivo ou a necessidade do que se está propondo. E mais grave: tentam, a todo custo, impor seus pontos de vista sob a decisão coletiva. “Não concordo e não vou aceitar!”. Ora, e pode isso, Inaldo?
Vamos lá! De início devemos esclarecer que as decisões das assembleias são tomadas com o quórum que cada assunto assim o exija, já que alguns precedem de número mínimo como prevê o Código Civil:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Pela lei, podemos constatar que muitos assuntos dependem apenas do voto da maioria dos presentes na assembleia (salvo aqueles outros que porventura a convenção de cada condomínio também legisle). Assim, o “ponto de vista” daqueles que “são do contra” pode até valer de alguma coisa, desde que acompanhado pelo voto de tantos outros que assim formem a maioria.
Dessa maneira, apesar daquele(s) condômino(s) não concordarem com o que foi discutido e aprovado, seu voto contrário de nada servirá para excluí-lo da obrigação de pagar, desde que a assembleia tenha sido realizada dentro da lei.
Por isso que, em quase todas as assembleias dos condomínios para os quais prestamos nossos serviços, os síndicos sempre fazem questão da nossa presença na mesa, para que haja a garantia jurídica dos efeitos da reunião. Muitas vezes isso traz um outro tipo de problema:
“Quando defendemos a proposta da mesa, a pessoa 'do contra' afirma que meu comportamento é arrogante e que devo respeitar a posição dele já que ‘o meu salário’ é pago por ele. Quanta ignorância!”
Detalhe: voltei a vivenciar isso nos últimos dias. EU mereço!!!
(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
