Condomínios novos e a taxa condominial

Difícil haver um momento mais aguardado para uma pessoa do que receber as chaves de um imóvel pelo qual ela está esperando há tempos. Mas é importante segurar a ansiedade e fazer tudo como se deve. Afinal, para uma vida condominial ser bem sucedida, ela deve começar da maneira certa.

Uma dúvida bastante recorrente para quem acabou de se mudar para uma unidade nova é quando o comprador começa a pagar a taxa de condomínio. 

Geralmente, a resposta para essa pergunta está no contrato de compra e venda do imóvel. Mas há três momentos mais comuns para isso: depois da assembleia de instalação, após a entrega das chaves ou a partir da concessão do Habite-se para o local.

Mas mesmo essa cláusula estando clara em contrato, nem sempre o comprador é obrigado a receber a unidade, ou mesmo as áreas comuns do condomínio.

Vale lembrar que se a obra do condomínio está atrasada, isso não obriga os compradores a começarem a desembolsar o valor na data que estava prevista a entrega das unidades. Durante esse período, aliás, o comprador fica desobrigado a pagar juros e correção monetária de suas parcelas.

- Veja jurisrudência: Taxa condominial não pode ser cobrada antes da entrega das chaves

Unidades

Algumas vezes, a unidade é entregue sem condições de uso. Se estiver sem água, sem luz ou sem gás, por exemplo, ou com materiais utilizados extremamente diferentes dos descritos no memorial descritivo, o comprador não precisa aceitar a unidade.

Nesse caso, o proprietário não recebe a unidade da construtora e deve deixar registrado o motivo pela recusa. O ideal é que nesse momento já haja um prazo para que as alterações sejam feitas.

O entendimento jurídico é que nesse meio tempo, o ônus do pagamento das taxas condominiais  seja da construtora. Mas a unidade já está no nome do comprador. Nesse caso, o condomínio cobra do dono da unidade, que deve cobrar judicialmente a construtora o valor pela taxa mensal.

Áreas comuns

Outra situação que também pode ocorrer é quando as áreas comuns não estão em condições de uso. Nesse caso, o síndico – que foi eleito na assembleia de instituição – também pode se recusar a receber as áreas .

Do mesmo jeito, o síndico deve discriminar tudo o que não está de acordo com o memorial descritivo e deve ser então, acordado um prazo para que as alterações sejam feitas.

Há casos em que o síndico aceita parcialmente as áreas comuns – já que o local está apto para se morar, mas faltam itens acessórios, como pintura da quadra, por exemplo.

Há ainda outra possibilidade – menos usual, é verdade – quando o próprio comprador tenta esticar ao máximo o recebimento das chaves, justamente para não ter de arcar com os custos do condomínio. Nesse caso, se a unidade estiver de acordo com o combinado, a construtora pode entregar a chave em juízo. E, a partir de então, o pagamento da cota mensal passa a ser responsabilidade do proprietário do imóvel.

- Saiba mais sobre as garantias que a construtora deve oferecer

Vistoria

Um investimento que pode ajudar a evitar enormes dores de cabeça futuras é a contratação de uma empresa especializada em vistorias. Uma vez que o profissional que acompanha a entrega das chaves é o engenheiro da própria construtora, vale a pena investir em uma opinião mais isenta nesse momento tão delicado – principalmente para as áreas comuns do condomínio.

Em São Paulo é possível contratar um serviço do tipo por cerca de R$ 7 mil por torre. Como se vê, é um investimento, mas que serve para se ter a certeza que as áreas comuns estão de acordo com o que foi prometido, e em plenas condições de uso. Saiba mais sobre vícios e defeitos de construção

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Unidades vazias

Caso haja unidades que não foram vendidas no condomínio, as mesmas devem contribuir com cotas mensais. Quem arca com esse custo é a construtora, salvo se a convenção ditar o contrário.

Nesse caso, vale se aproveitar do alto índice de comparecimento nas primeiras assembleias e votar pela alteração desse item, que só beneficia a construtora, uma vez que onera demais os condôminos que já ocupam suas unidades.

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Cláusulas abusivas/Pegadinhas

Infelizmente algumas empresas se aproveitam do sonho da casa própria para tirar vantagem dos compradores. Veja algumas dessas abaixo:

• Tolerância de seis meses para entrega das unidades : alguns juízes acabam por aceitar esse atraso, mas a maioria acredita que essa tolerância não deveria existir
• Obrigação de manobristas: quem deve optar pela contratação de funcionários é a massa condominial. Geralmente a construtora se usa desse artifício para responder aos compradores sobre como será feito o uso da garagem com tantas vagas presas
• Síndico e administradoras contratados por dois anos: é a comunidade local quem deve escolher o síndico e a administradora. Portanto, se houver esse tipo de situação em um novo condomínio, os condôminos podem convocar uma assembleia, com a assinatura de um quarto dos proprietários, e destituir o síndico e a administradora.
• Contratação de financiamento de banco parceiro: a construtora não pode cobrar nada a mais do comprador que optar por outra instituição financeira
• Taxa de assistência jurídica: não deve constar no contrato e só pode existir se for solicitada pelo comprador

Fontes consultadas: Hubert Gebara, vice-presidente da área de condomínios do Secovi-SP, Solange Santos, gerente do departamento jurídico do Secovi-RJ, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios da Karpat advogados e consultor SíndicoNet, André Luiz Junqueira, advogado da Schneider Associados, Omar Anauate, presidente da Aabic, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista SíndicoNet

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