Condomínio inventariante: o que é e como funciona

Essa é uma situação incomum, mas pode aparecer em algum momento. Imagine que um determinado apartamento tem um morador, que também é seu proprietário.

No entanto, essa pessoa falece e não deixa um inventário nem tem um herdeiro conhecido. Parece uma situação impossível de resolver, certo? Na verdade, a alternativa é o empreendimento adotar o papel de condomínio inventariante.

Essa é uma estratégia a ser utilizada pelo síndico ou administradora em casos mais complexos de se resolver. Até mesmo porque o Código de Processo Civil impede de fazer a cobrança dos herdeiros do devedor-proprietário.

É bem provável que você não tivesse conhecimento dessa impossibilidade. Por isso, talvez desconheça o conceito do condomínio inventariante. Como há vários detalhes a observar, vamos tratar desse assunto na matéria. Continue conosco!

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O que é o condomínio inventariante?

Condomínio inventariante é o termo que se refere ao fato da administração da edificação edilícia se tornar responsável pelo espólio de um proprietário falecido. Ou seja, o síndico ou um representante do condomínio assume esse papel de solucionar o problema do inventário, requerendo as ações via judicial.

Essa medida é necessária, porque o Código de Processo Civil proíbe a ação de cobrança direta dos herdeiros. Portanto, se o proprietário de um apartamento falecer deixando dívidas condominiais, seus filhos não podem sofrer cobrança judicial.

Da mesma forma, a prática está proibida caso o condômino faleça e o processo de inventário demore para acontecer. Por isso, o problema da inadimplência — que afeta a todos os outros moradores — precisa ser resolvido de outra maneira.

Nesse sentido, o artigo 988 do Código de Processo Civil traz uma resposta. Ele justifica o condomínio a solicitar a abertura do inventário. Essa solicitação é feita pelo condomínio na figura de credor. A partir disso, outras medidas são tomadas. Por exemplo, a alienação do bem.

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Quem paga pelas cotas condominiais da unidade do proprietário falecido?

Você pode pensar que o pagamento das cotas condominiais da unidade cujo proprietário faleceu fica a cargo dos herdeiros, mas esta não é a resposta correta.

No Brasil, os bens e direitos do falecido viram espólio, etapa anterior à partilha aos herdeiros, sendo essa massa única e "indivisível" responsável pela quitação de dívidas deixadas em vida, conforme o artigo 597 do Código Civil:

"O espólio responde pelas dívidas do falecido; mas, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas na proporção da parte que na herança lhe coube".

Para os bens sejam acessados e dívidas sejam pagas, é preciso que haja o inventário, e aí entra a figura do condomínio inventariante, que poderá cumprir com esse papel.

Quais as obrigações e os deveres do condomínio inventariante?

Qualquer obrigação condominial é entendida pelo Direito como sendo de natureza propter rem. Isso significa que elas são próprias do imóvel e o acompanham. Assim, cabe ao proprietário fazer o pagamento das taxas condominiais mensais.

No entanto, quando o dono da unidade falece e não existem herdeiros diretos, o condomínio inventariante passa a ser o responsável. Isso significa que o fundo de reserva ou os outros condôminos deverão arcar com a dívida?

Na verdade, não. A questão é que, assim que assumir o papel de inventariante, o responsável pelo condomínio pode tomar atitudes judiciais que facilitarão o pagamento da dívida.

Por exemplo, é possível pedir a alienação do bem. Assim, o crédito em aberto será quitado e deixará de ser necessário ajuizar qualquer ação de cobrança — até mesmo porque não haveria como fazer isso.

Dessa forma, até que a unidade autônoma seja vendida e o pagamento do condomínio seja repassado para o novo proprietário, a quitação dos valores é feita com a herança do antigo proprietário.

Ao mesmo tempo, também cabe ao inventariante solicitar a venda do imóvel, quando for o caso, e apresentá-lo aos potenciais compradores. Da mesma forma, deverá manter o imóvel em dia. Ou seja, em caso de potenciais problemas com infiltrações, vazamentos etc., todos devem ser sanados.

Vale a pena observar que essas questões devem ser sempre verificadas na justiça. Além disso, as ações devem seguir o que a lei determina. Assim, são evitados problemas.

Quando um imóvel vai a leilão por falta de pagamento de condomínio?

A falta de pagamento das cotas condominiais pode gerar um processo de cobrança judicial.

Se o acordo fixado pela justiça não for cumprido, o último recurso é o imóvel ser penhorado e leiloado posteriormente.

Agora, você entendeu melhor quando se aplica o termo condomínio inventariante e porque essa é uma estratégia válida em alguns casos. Apesar de ser algo raro de acontecer, há situações em que esse conhecimento pode ser uma alternativa para resolver problema semelhante que um condomínio que você administre esteja enfrentando.

Quer saber mais sobre esse assunto e se informar sobre inadimplência? Consulte o Guia de Inadimplência em condomínio do SíndicoNet .

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