Condomínio ilegal
Falta do Registro Imobiliário traz responsabilidades para o síndico
Por Inaldo Dantas*
Não, não vou falar sobre os prédios que desabaram semana passada no Rio de Janeiro, e não vou falar por não ter conhecimento de causa, porém, o fato, seríssimo, serviu de fonte inspiradora para o tema.
Falo dos Condomínios ilegais, aqueles que não possuem registro de incorporação imobiliária (previsto na Lei 4.591/64), ato que exige uma série de requisitos que, sendo cumpridos, traz segurança, não apenas jurídica, como de solidez. É que, entre as exigências, consta o projeto de construção, sua descrição detalhada e, principalmente, quem é o engenheiro responsável pela obra, tudo, aprovado pelas autoridades competentes (art. 32, d).
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
É neste documento que se encontra toda a especificação da obra, informação necessária para que o síndico diligencie a manutenção da edificação, bem como, que saiba o que e a quem cobrar, quando encontrar ou surgir algum problema construtivo, ou ainda, como distinguir o que possa vir a ser tal problema (construtivo) de uma falta de manutenção.
Porém, ainda existem muitos incorporadores que descumprem a lei e constroem os prédios, põem à venda, concluem a obra, convoca a assembleia de formação do condomínio e nela elege-se o síndico, “nascendo, assim, mais um condomínio ilegal”.
Até ali, toda ilegalidade recaía apenas ao incorporador. Porém, a partir da “formação do condomínio” e a “eleição do síndico”, este passa a ser solidariamente responsabilizado pelo que possa vir a ocorrer, já que, é dele a responsabilidade pelo que possa vir ou o que vier a ocorrer dentro do condomínio, veja a lei:
Cód. Civil - Art. 1.348. Compete ao síndico:
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Responde o síndico, pois a lei diz que compete a ele, representar passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, assim como, também impõe a ele a competência de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns (aqui entendidas como o condomínio como um todo, excetuando-se, unicamente, as partes privativas – apartamentos propriamente ditos).
Pois bem, vamos supor que a edificação, a exemplo do que ocorreu na comunidade da Muzema (Rio de Janeiro), desmorone “da noite para o dia”, ou mais comum, que a edificação passe a apresentar risco ou grave defeito de construção, como vai o síndico cobrar do incorporador se sequer o “condomínio foi legalizado”? E se não foi legalizado pela falta do projeto?
O tema teria argumento para se desenvolver por muito mais páginas, tratando inclusive da responsabilidade criminal do síndico, que responde, entre outras, pela omissão, mas prefiro parar por aqui, mas sem antes dar um conselho em forma de alerta:
Não aceite e não assuma nenhum condomínio que porventura não possua o Registro de Incorporação Imobiliária, ele é a garantia de que a obra foi construída dentro da legalidade.
(*) Inaldo Dantas é advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987; exerceu a presidência do Secovi-PB por oito anos consecutivos; foi membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC); Oficial da Reserva (R2) do Exército Brasileiro; editor da Revista Condomínio com circulação nas cidades de Recife-PE, Natal-RN, João Pessoa-PB e Campina Grande-PB; colunista dos portais Sindiconet, Clicksíndico e Sindiconews, do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo); organizador da FESINDICO: Feira de Condomínios do Nordeste (10ª. Edição em 2019 no Shopping RioMar – Recife-PE); autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza); autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), do livro Socorro!!! Sou Síndico; colunista da afiliada da Rede Globo (TV Cabo Branco) na Paraíba e palestrante na área.
