Quem paga a taxa de condomínio entregue em fases?

Apesar de não acontecer todas as vezes, há situações em que o condomínio é entregue em fases. Ou seja, conforme as torres ou blocos vão ficando prontos, vão sendo entregues, assim como as áreas comuns e de lazer. Isso pode acontecer de forma prevista ou programada.

Qualquer que seja o caso, uma dúvida comum é como calcular o valor da cota condominial cobrada dos proprietários em cada uma dessas etapas.

Nesse caso, outras perguntas podem surgir: quem se responsabiliza pela taxa de condomínio das unidades que ainda estão em construção ou sem proprietário? Os donos de apartamentos que não participaram da eleição de síndico e outras votações podem fazer questionamentos?

Vamos ver as respostas a essas dúvidas. Confira!

Quando o novo proprietário é responsável pelas despesas do condomínio entregue em fases?

Normalmente, os contratos de compra e venda com a construtora determinam que todas as despesas são de responsabilidade do comprador assim que o Habite-se for expedido, com a entrega das chaves ou a partir da assembleia de instalação do condomínio.

Em qualquer uma dessas opções, a despesa é do proprietário, desde que a construtora tenha entregado parte da obra com condições mínimas de uso. Por exemplo, se estiver sem energia elétrica ou água, ou com materiais diferentes dos descritos no memorial descritivo, o comprador pode recusar a unidade e solicitar a reparação.

Assim, ele não se torna responsável pelo pagamento da taxa condominial. Existe um grupo de juristas que entende que a simples emissão do Habite-se é insuficiente para gerar essa obrigação de pagamento.

Segundo esse entendimento, a taxa condominial é propter rem. Ou seja, acompanha o imóvel e o pagamento deve ser feito pelo proprietário. A simples emissão do Habite-se não implica uso imediato ou entrega das chaves. Portanto, caberia à construtora arcar com seus pagamentos.

Na prática, essa situação pode gerar questionamentos, mesmo que esteja prevista em contrato. Isso porque o comprador não tem direito de questionar as cláusulas.

Portanto, ele pode agir para evitar a responsabilidade das obrigações condominiais antes da entrega das chaves.

Se essa for a opção, as possíveis atitudes a serem tomadas são as seguintes:

• Comunicar a construtora ou a administração do condomínio por escrito, informando que ainda não é efetivo proprietário. Afinal, não recebeu as chaves, o que faz a cobrança ser indevida e contrária à jurisprudência majoritária no país;
• Deixar de fazer o pagamento e ingressar com ação judicial em caráter de urgência. A ideia é ser liberado do pagamento até a entrega das chaves;
• Pagar a taxa condominial e entrar com ação exigindo a restituição dos valores cobrados de maneira indevida. Nesse caso, são solicitados o acréscimo de juros e a correção monetária.

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Como deve ser feito o rateio do condomínio?

A forma de rateio das despesas do condomínio deve atender ao que está disposto na convenção condominial.

A fração ideal é a opção na maioria das vezes. No entanto, outros critérios podem ser utilizados, como dividir por igual entre o número de unidades.

É preciso verificar o que está determinado na convenção. De toda forma, a taxa do condomínio entregue em fases incide apenas sobre as unidades prontas. O que precisa definir é se a cobrança vale para o proprietário ou para a construtora.

Conforme as outras unidades ficarem prontas, o valor das despesas tende a aumentas e o rateio é calculado novamente para chegar à cobrança individual.

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Como se calcula o valor do condomínio?

O valor do condomínio, entregue em fases ou não, é calculado a partir da soma dos seguintes critérios:

• Despesas ordinárias: integram o dia a dia do condomínio. Por exemplo, salários de funcionários, consumo de água e luz, conservação e manutenção de equipamentos, consumo de gás e gastos administrativos relativos a materiais de limpeza, boletos bancários, taxa da administradora etc.;
• Fundo de reserva;
• Fundo de obras;
• Fundo de funcionários: para cobrir despesas com férias, 13º salário, gratificação, desligamento etc;
• Despesas extraordinárias: são desembolsos pontuais e aprovados em assembleia do condomínio.

Além disso, existe uma diferença entre o cálculo da fração ideal e da taxa fixa. No segundo caso, é definido um valor predeterminado para todos os apartamentos, quaisquer que sejam suas características.

Quando se opta pela fração ideal, é preciso considerar o tamanho da unidade autônoma para fazer o pagamento proporcional. Assim, a fórmula aplicada é a seguinte:

Fração ideal = (área total do terreno x área da unidade autônoma) / área total construída das unidades

Para fazer esse cálculo, também é preciso verificar a convenção condominial. Isso porque ela deve trazer a fração ideal de cada apartamento em comparação com o todo do terreno.

Quem define o valor do condomínio?

A taxa condominial é determinada pelo síndico ou pela administradora. Ela considera as despesas necessárias ao pleno funcionamento da edificação, além do fundo de reserva, demais fundos e possíveis gastos.

Portanto, esse cálculo sempre é uma divisão planejada e combinada entre todos os moradores. Inclusive, esse é o motivo pelo qual a inadimplência de um condômino interfere para todos os outros, já que é necessário arcar com esse rombo de maneira coletiva.

O condomínio entregue em fases segue determinações específicas na cobrança da taxa condominial. De modo geral, não existem dificuldades. No entanto, pode haver questionamentos quanto à obrigatoriedade de pagamento. Por isso, é importante ter atenção e tomar as medidas necessárias.

Se você ainda tem dúvidas em relação às taxas e cotas condominiais, não deixe de ler nosso artigo sobre o assunto!

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