Condomínio em Niterói

Valor do condomínio em Niterói: conheça os fatores que influenciam a taxa

O ranking dos valores das taxas de condomínios praticados nos bairros de Niterói foi revelado no último estudo semestral do mercado imobiliário da cidade, realizado pelo sindicato que representa o setor imobiliário, Secovi Rio. São Francisco, Boa Viagem e Piratininga aparecem no topo do gráfico mostrado pelo estudo. Especialistas explicam fatores que determinam o preço da tarifa e as principais formas de tentar reduzir essa despesa.

Apesar de mapear os valores cobrados em taxas de condomínios por regiões da cidade, de acordo com Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio, a influência das áreas para o valor não é determinante, mas sim, o resultado da soma de vários fatores.

“O preço da taxa de condomínio é resultado da soma despesas como mão de obra, água, manutenção, entre outros. Mas, é natural que em áreas com perfil de alto luxo, que demandam serviços e comodidades que se refletem em um custo maior, se concentrem os condomínios mais caros”, revela Schneider.

A taxa condominial é reflexo muito mais do perfil do empreendimento do que sua localização, segundo Leonardo.

“No entanto, hoje, com a construção de condomínios clubes, com mais de 100 unidades,  a taxa de condomínio tem se tornado mais acessível, em função da grande quantidade de pessoas rateando as despesas. Assim, elas contam com excelentes estruturas de lazer sem que com isso tenham que necessariamente arcar com um condomínio muito alto”, afirma.

O valor da taxa de condomínio nada mais é do que uma divisão proporcional entre cada unidade, de despesas como água, luz, manutenção, funcionários, obrigações trabalhistas, entre outras referentes as áreas comuns do prédio, como esclarece o especialista em direito imobiliário, José Ricardo Ramalho.

“As despesas definem a taxa. Assim, quando há um aumento no valor dos impostos ou salários dos empregados, o reajuste será repassado aos condôminos. O ideal é que seja feita uma previsão orçamentária para identificar todas as despesas e reajustes previstos para o ano seguinte, como forma de evitar surpresas e justificar esses aumentos”, explica Ramalho.

O recurso, segundo o advogado, não pode ter outra finalidade a não ser custear as contas do prédio. De acordo com Ramalho, também é preciso ficar atento aos aumentos abusivos, que podem, inclusive, ser questionados judicialmente.

“O condômino, caso queira, deve ter acesso a todos os relatórios de despesas do condomínio. Mas é importante ressaltar que, caso não pague a taxa, o condomínio poderá entrar com uma ação de cobrança”, ressalta José Ricardo.

Apesar de possível, o atual cenário econômico de instabilidade torna ainda mais difícil a redução da taxa condominial, segundo a administradora e contadora Fabiana Duarte. O contexto, segundo ela, provoca aumento da inadimplência e aumentos abusivos dos prestadores de serviços.

“Se ainda assim o síndico quiser tentar baixar o preço da taxa, vai precisar ser bastante atuante quanto a cobranças de devedores, evitar contrair gastos extraordinários, verificar contratos de prestação de serviços, diminuir gastos com concessionárias de serviços, como por exemplo mudando todas as lâmpadas para tecnologia LED e colocando sensor de presença, fazer campanhas de conscientização contra desperdício e verificar possíveis vazamentos”, ensina a administradora. 

Redução

A diminuição da taxa é uma realidade para os moradores do condomínio Fleur de Champs, em Icaraí. Através da redução de gastos e cotas extras, o síndico David Lima afirma que foi possível diminuir quase pela metade a despesa mensal dos condôminos.

“Assumi o prédio com R$ 20 mil em dívidas, entre bancos, administradora e funcionários. Uma bola de neve. A dívida crescia, e o que se fazia era apenas pagar juros. A taxa de condomínio na época era de R$ 2,5 mil. Além de mudanças administrativas e atualização de algumas infraestruturas, como medida paliativa os moradores chegaram a pagar quase R$ 4 mil em alguns meses. Um sacrifício que possibilitou sanar todos esses problemas. Só assim a gente conseguiu resolver o problema, ter um saldo positivo, e assim, diminuir a taxa de condomínio, que hoje é de R$ 1,2 mil”, explica o síndico.

Inadimplência

A nova legislação transformou a cobrança das cotas condominiais em uma ação mais rápida, que consiste na ação de execução, que acontece como se fosse uma dívida de cheque ou nota promissória, como explica Luciana Cruz, advogada especializada em direito imobiliário. Entretanto, segundo ela, a nova medida também trouxe um problema que ainda não foi solucionado.

“Quando se trata de um cheque, estamos falando de um documento com um valor fixo. Mas no caso de condomínios, estamos falando de uma dívida que, a cada mês, cresce pela entrada de uma nova parcela. Se o condomínio apresentar uma ação de execução, não poderá, nesta mesma ação, apresentar os meses posteriores à data que iniciou a ação. Uma situação que pode aumentar os custos da cobrança. Mas para um condômino que deixou de pagar algumas parcelas, mas voltou a pagar as parcelas atuais, a nova sistemática ajuda bastante os condomínios”, explica a advogada. ?

A dívida de condomínio é sempre do proprietário do imóvel mesmo quando ele repassa em contrato o custo ao inquilino, alerta a contadora.

“O condomínio pode ajuizar uma ação exigindo o pagamnto, mas nunca conetra o inquilino. O imóvel pode vir a ser leiloado para pagamento da dívida, e não cabe nesse caso nem a alegação de que se trata de um bem de família, como forma de evitar que isso aconteça. Como solução, a dívida deve ser negociada com o síndico, que é quem responde pelo condomínio. Mas como mero representante, ele não pode oferecer descontos e geralmente só consegue parcelar a dívida. No entanto, se entender que a única opção viável é oferecer descontos, ele deve convocar uma assembleia, na busca de obter, ou não, a aprovação dos demais condôminos”.

Valor m² da taxa condominial

• São Francisco..........R$ 9,52
• Boa Viagem.............R$ 8,27
• Piratininga...............R$ 8,21
• Ingá..........................R$ 8,10
• Charitas...................R$ 8,05
• Icaraí........................R$ 7,99
• Itaipu.......................R$ 7,85
• Santa Rosa..............R$ 7,76
• Pendotiba...............R$ 7,53
• Centro.....................R$ 7,41
• Fonseca..................R$ 7,29
• Barreto...................R$ 7,02
• Camboinhas..........R$ 6,58

Fonte: http://www.secovirio.com.br/

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