Condomínio em atraso
O síndico não pode dispensar multas, juros ou outros acréscimos devidos pelo condômino
Por Inaldo Dantas (*)
Ao contrário do que muitos imaginam, o síndico está muito longe de ser “o dono do condomínio”. Além de cumprir, é dele a competência de fazer valer a regra, seja a contida na convenção, no regimento interno e até o que legitimamente tenha sido decidido pela assembleia.
O Código Civil (art. 1348) determina, entre outros, que a ele cabe cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
Entre muitos dos problemas que o síndico enfrenta quanto a essa questão, está a que os condôminos entendem que ele pode, por exemplo, dispensar multas, isentar de correções e até perdoar dívidas advindas da obrigação de pagar o custeio mensal do condomínio.
O Art. 1.336 - São deveres do condômino, diz que:
§ 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
Como se observa, ao contrário do que pensam os condôminos, o síndico está obrigado a impor e cobrar as multas convencionadas, arcando com a reposição em caso de dispensa, se assim entender a assembleia ou até os membros do conselho fiscal.
Porém, não é só na questão do perdão das multas e demais acréscimos incidentes do inadimplemento das taxas de condomínio. As transgressões às regras, a inobservância dos deveres e o mau uso da unidade também sujeitam os condôminos a sofrerem a aplicação de sansões por parte do síndico, respondendo este pelas perdas e danos que porventura sua omissão vier a dar causa. E olha que são multas até relativamente pesadas, que vão de 5 a 10 vezes o valor da taxa condominial, ou seja, de 500 a 1000%.
E os motivos que fazem com que o condômino venha a ser punido compreendem a própria falta de pagamento das taxas de condomínio, a realização de obras que comprometam a segurança da edificação (reformas com derrubada de parede, por exemplo), alteração da fachada, utilização da unidade diferente da qual se destina (transformar o apartamento em um ponto de negócio, por exemplo) e ainda, causar danos prejudiciais ao bem-estar dos demais moradores ou aos bons costumes.
E quando é o próprio síndico que descumpre a regra?
É quase que um padrão em todas as convenções que já tomei por leitura, a cláusula que responsabiliza o síndico pelo prejuízo de seus atos ou omissões.
Sendo ele o gestor do condomínio, e como tal, sendo o que deve cumprir e fazer cumprir, havendo omissão ou ação danosa, responde pelos prejuízos que venham a ser causados, tanto ao condomínio como a quem porventura seja.
(*) Inaldo Dantas é advogado, síndico profissional, administrador de condomínios, presidente do Secovi-PB, editor da Revista Condomínio, colunista do Jornal Sindiconews, comentarista da Band-TV Clube, palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
