Condomínio e a locação por temporada
Para Jaques Bushatsky, esse tipo de aluguel pode ser regulamentado a partir da Lei das Locações dos Imóveis Urbanos
Por Jaques Bushatsky*
Estamos no mês de julho e tem circulado, em quantidade enorme, afirmações e imposições nem sempre com fundamento rigoroso, conjugando a locação por temporada e os condomínios. Lembremos: é na lei que as soluções deverão ser procuradas.
E sob o prisma do condomínio, encontra-se no Código Civil (CC) a disposição de que o condômino deve dar às suas partes destinação idêntica à do edifício (isto é, se for residencial a destinação do edifício residencial deverá ser o uso da unidade) sem abalar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores.
Também está no CC a regra de que o condômino poderá, sempre, usar, fruir e livremente dispor de sua unidade condominial.
Com base no que prevê o Código Civil sabemos, portanto, que o condômino poderá utilizar a sua unidade com liberdade, mas deverá respeitar os direitos do demais condôminos.
Fácil concluir: um modo seguro de se identificar que o que se faz é correto (não prejudicial) é saber se existe lei proibindo o que se deseja fazer ou, ainda, lei que o permita expressamente, regulando a prática objetivada. Nessa linha lógica, pergunta-se: haveria lei disciplinando o aluguel por temporada?
Sim, e se localiza a sua regulamentação na Lei n. 8.245 de 1991, a Lei das Locações dos Imóveis Urbanos. Realmente, ela prevê a locação para residência temporária do locatário, chegando até a exemplificar as razões pelas quais o locatário desejaria contratar: lazer, cursos, obras em seu próprio imóvel, tratamento de saúde – na verdade sequer seria necessário exemplificar tanto, convenhamos.
E, diferenciando esta locação residencial das demais, a lei prevê um prazo máximo de 90 dias (sem prazo mínimo), disciplina a situação de locação com mobília, admite a cobrança do aluguel antecipado. Logo, a locação por temporada é permitida, mas essa não é a única regra que merece realce. A mesma Lei das Locações prevê com extrema clareza que o locatário deverá “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”.
Um aspecto bastante discutido é o uso das áreas e equipamentos comuns pelo locatário. Mas, a resposta é evidente – e está no mesmo Código Civil, que prevê a existência de partes que são propriedade exclusiva (por exemplo, o apartamento) e partes que são propriedade comum dos condôminos (por exemplo, as áreas de lazer do prédio). Lembrada a previsão legal, retornemos à possibilidade já mencionada: a de que o condômino pode usar, fruir do que é seu.
Evidentemente, ao alugar a sua propriedade e receber os valores decorrentes, ele aluga também a sua participação nas áreas comuns. E, é claro, o locatário, por seu turno, deverá obedecer às regras de utilização dessas áreas (horários, agendas, critérios etc.), o que sugere a conveniência de ser dado acesso à Convenção e ao Regimento Interno a cada locatário, logo quando celebrado o contrato.
Em conclusão: a locação residencial por temporada é legal, poderá ser normalmente contratada em condomínios residenciais. O locatário, de seu lado, deverá – além de cumprir adequadamente o contrato de locação – atentar-se às regras do condomínio.
Enfim, agindo conforme a lei, seguiremos, condôminos e locatários, vivendo com tranquilidade.
(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da Universidade Secovi; coordenador da Comissão de Locação do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.
