Condomínio comercial: oportunidade para o síndico profissional

Depois de provar o quanto podem ser resilientes frente ao imprevisível home office, os condomínios comerciais ganham novo fôlego. Com a decisão de muitas empresas ao retorno presencial, espaços que permaneceram praticamente vazios nos dois anos de isolamento social, voltam a acender suas luzes e ter suas mesas ocupadas.

Também é fato que o movimento de volta aos escritórios no pós-pandemia turbinou o mercado. 

Assim mostra a pesquisa da Associação Brasileira de Recursos Humanos (ABRH), feita em junho de 2024, em que apenas 4,2% das empresas entrevistadas têm o home office integral como atual modelo de trabalho, contra os 29,9% de adesão ao expediente virtual, na pesquisa de 2022.

Ainda de acordo com a Pesquisa e Análise de Locação de Escritórios em São Paulo, do Secovi-SP,  houve aumento de 10 pontos percentuais na presença física nos escritórios entre junho de 2023 e junho de 2024.

Em junho de 2024, os edifícios monitorados com ocupação acima de 70% já representa 83% de todo o mercado, subindo 6 pontos percentuais em relação a 2023.

O condomínio comercial sempre representou campo de atuação interessante para o síndico profissional e é isso que vamos mostrar nessa matéria, que aborda desde questões conceituais, evolução do mercado imobiliário para essa tipologia, vantagens para o estilo de gestão mais técnica, com menos desgates relacionais e emocionais (uma grande dor para muitos síndicos), desafios e habilidades, até remuneração mais valorizada. Confira!

O que é um condomínio comercial

Em poucas palavras, um condomínio comercial é a reunião de espaços variados – desde pequenas salas a imensos conjuntos, lojas ou galpões – sempre voltados para a atividade profissional e/ou comercial.

Esses espaços podem ser implantados em diversas torres ou numa única edificação, de forma vertical ou horizontal. O condomínio comercial tem a gestão de síndico e suporte de administradora.

Diferentemente do condomínio residencial, quase todos os integrantes são inquilinos, empresas ou profissionais.

Já os proprietários são, em geral, investidores que possuem um ou muitos espaços para locação. Em outro caso, os condomínios comerciais também podem ser propriedade de órgãos governamentais.

Leis e regras do condomínio comercial

A bússola que dá norte ao condomínio comercial é o Código Civil, em vigor desde 2003, nos artigos 1.331 a 1.358. Esses artigos tratam detalhadamente de todos os aspectos legais que envolvem o condomínio edilício, as relações entre condôminos e as responsabilidades do síndico. E tudo isso inclui condomínio residencial e comercial.

Também serve de guia a antiga Lei 4.591/64, que trata sobre os direitos e deveres dos condôminos.

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Convenção e o regimento interno

São os mandamentos criados especificamente para atender aos interesses e às características de cada empreendimento, garantindo o bom convívio e o respeito entre a comunidade.

No condomínio comercial, necessitam de regras detalhadas e rigorosas temas como:

• horários de acesso e circulação de pessoas;
• uso de espaços nas áreas comuns;
• prestadores de serviços e terceirizados;
• entregas e recebimento de mercadorias e documentos;
• horários para reformas;
• entre outros. 

O que é um condomínio misto

A onda de condomínio misto em grandes cidades, como São Paulo e Nova York, é a junção dos conceitos de condomínio residencial e comercial. Num mesmo empreendimento, convivem unidades de moradores, lojas, hotéis, empresas, restaurantes, academias e outros estabelecimentos. 

Essa tipologia é um grande desafio para o mercado, justamente pela diversidade de perfis e necessidades numa única gestão. Entre as dificuldades, Omar Anauate, da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIB), resume: “Ainda é preciso estruturar melhor as convenções, ver o que é realmente necessário para o bom funcionamento do condomínio, descartar o que é irrelevante, para equilibrar melhor”. 

Os síndicos precisam buscar conhecimento para lidar com esse e outros desafios para chegar à gestão de excelência.

“Temos muito campo a ser explorado ainda, e vejo como uma grande oportunidade, especialmente quando o síndico consegue atuar com a construtora desde a concepção do empreendimento”, acrescenta a síndica profissional Patrícia Costa.

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Diferenças entre condomínio comercial e residencial

Embora ambos os condomínios sejam edilícios, ou seja, contam com a existência de propriedades privadas e de uso comum a todos os condôminos no mesmo espaço, os propósitos são diferentes.

O condomínio residencial, como diz o nome, objetiva exclusivamente oferecer residência aos usuários. Já o condomínio comercial é voltado para atividades comerciais e empresariais. 

Algo que também vale destaque é a grande variação de tamanho das unidades no mesmo condomínio. Salas de 15 m², usadas por um ou dois profissionais, contrastam com conjuntos que ocupam andares inteiros e sediam empresas com muitos funcionários. Algo incomum em condomínios residenciais. 

Para a síndica profissional Patrícia Costa, a diferença entre os dois tipos de condomínio, do ponto de vista da gestão, é basicamente uma questão de foco, sendo que os condomínios residenciais focam os condôminos, enquanto os comerciais, a operação.

Os condomínios residenciais têm como base e exigem do síndico uma habilidade grande para atuar na gestão de conflitos, pessoas, pois a demanda maior do síndico residencial se resume às pessoas. Embora tenha a responsabilidade com as manutenções e a gestão financeira, as tratativas com os condôminos são a principal atividade, explica Patrícia.

"Já no condomínio comercial, o foco está na operação, no pleno funcionamento das áreas comuns, no impacto que uma queda de energia de segundos poderá gerar para as empresas que ocupam o empreendimento, no prejuízo financeiro em deixar uma operadora de cartões de crédito sem sinal de internet por alguns instantes”, destaca a síndica profissional.

• Leia também: Diferenças entre condomínio comercial e condomínio residencial

O papel do síndico no condomínio comercial 

O síndico do empreendimento comercial lidera muitas empresas fornecedoras (mão-de-obra, manutenção, estacionamento, facilities etc.) e seu objetivo é garantir a qualidade dos serviços e a melhor relação custo x benefício possível.

“O síndico deve ter o olhar do dono, do investidor, do fundo, fazendo a engrenagem funcionar 101%. Não pode haver falhas, pois os prejuízos seriam gigantescos. Assim, a preocupação dos funcionários das empresas também deve ser preocupação do síndico – o elevador está limpo? os banheiros são higienizados? existem áreas de descompressão? – para criar condições de qualidade de vida no trabalho dessas pessoas que ocupam e dão vida ao empreendimento”, acrescenta Patrícia.

Para que tudo funcione como uma orquestra, o maior desafio para o síndico na gestão do condomínio comercial é o conhecimento técnico que ele precisa deter. 

“O proprietário ou o usuário do condomínio comercial vai se deparar com o estacionamento, que precisa funcionar sem fila e com organização. Ele quer um elevador disponível e o controle de acesso, integrado ao elevador ou não, funcionando adequadamente. No escritório, o sistema de ar-condicionado central tem que responder com eficiência. Essa pessoa quer se sentir segura no seu ambiente de trabalho, usar espaços como auditório ou salas de reunião quando solicitar, dentro das regras estabelecidas”, descreve Nilton Savieto, síndico profissional.

Lembrando, ainda, que o seu interlocutor tem o perfil de investidor. Ele quer deixar o conjunto alugado a um preço competitivo e a taxa condominial com valor adequado, dentro da média de mercado.

DICA: Kit de Boas-vindas aos proprietários e inquilinos

Para alinhar expectativas, Savieto sugere um kit para ser entregue nas mãos de proprietários e inquilinos. Ele pode conter, por exemplo:

• número de salas disponíveis no prédio;
• formas de cobrança e regras do estacionamento;
• detalhes e regras sobre as diversas áreas, como reserva de espaços, ar-condicionado central, American Bar dentro do prédio.

Enfim, tudo é previamente esclarecido, evitando aborrecimentos futuros.

Habilidades essenciais do síndico do condomínio comercial

1. Relacionamento. Entender o perfil dos condôminos é o primeiro passo para saber conversar e criar um bom relacionamento. “Dentro de um condomínio comercial, você vai ter conjuntos os mais variados – na área de saúde, escritórios de advogados, engenheiros, pessoal de diversas habilidades – e vai ser necessário saber o mínimo para puxar um papo e criar um bom atendimento, saber onde está pisando”, aponta o síndico profissional Renan Leite.
2. Respostas rápidas. Principalmente com a pandemia, a tolerância à demora em atendimento se esgotou. Desenvolver o olhar abrangente para detectar o problema e contar com suporte multidisciplinar para apresentar soluções é uma saída.
3. Inteligência emocional. Conforme Leite, é uma habilidade fundamental para o síndico no seu dia a dia. “Precisa pensar muito rápido, porque as pessoas já vêm preparadas e você  não sabe se vão falar de finanças, de segurança, de limpeza. Um treinamento é bem-vindo”, aconselha. 

Vantagens para o síndico de condomínio comercial

O condomínio comercial oferece uma estrutura infinitamente maior do que o residencial e isso se reverte em facilidade de gestão para o síndico. Ele contrata empresas especializadas, mão de obra de manutenção 24 horas, mais qualificadas, pois remuneram melhor.

Sendo assim, por mais que o conhecimento técnico seja muito cobrado pelo condomínio, o síndico reunirá melhores condições de atuar. 

Para Anauate, da AABIC, o sonho de qualquer administrador ou síndico profissional é gerir condomínios comerciais:

“Eles já têm esse DNA da objetividade, com mais foco em patrimônio, no investimento e isso é uma característica da maior parte dos condomínios comerciais. E, quanto mais complexos, como os Triple A, os prédios lindos de lajes comerciais enormes, os verdes, mais fáceis são de atuar. Na prática, o síndico trata com grandes empresas com o objetivo de deixar o prédio funcionando e isso é uma questão técnica, uma gestão de contratos.”

3 Benefícios essenciais ao síndico profissional em gerir condomínio comercial

Fazer a gestão de condomínios comerciais traz uma série de peculiaridades que podem ser encaradas como benefícios ao síndico profissional, por isso é um nicho que deve ser avaliado para o negócio. Confira alguns deles abaixo:    

1. Carga horária de trabalho reduzida: Ainda que haja variação de funcionamento entre os diversos conjuntos e salas, há regras pré-estabelecidas quanto à circulação e acesso de visitantes nos condomínios comerciais. O que prevalece, de modo geral, é o horário comercial, sendo que não abrem nos finais de semana.

2. Menor incidência de conflitos: Consequentemente, menos desgaste emocional. O síndico está lidando com inquilinos, sem o confronto pessoal que ocorre nos condomínios residenciais. Os problemas são muito diferentes, de ordem técnica.

Dificilmente ele vai lidar com condômino antissocial, festas ou barulho fora de hora, brigas entre vizinhos e seus filhos. Em resumo, no condomínio comercial pouco ou nada se brinca com a letra C (criança, cachorro, cano, carro). 

“O tipo de pressão do comercial é diferente e muito específico, cada ocupante tem uma cultura interna como empresa. Mas essa preocupação está voltada para o bem-estar dos colaboradores, para o coletivo, diferentemente do residencial, em que as pessoas têm interesses individuais”, avalia Patrícia.

3. Remuneração melhor: Diferente dos condomínios residenciais, os comerciais podem ter mais unidades em um mesmo andar. Isso permite que se cobre uma taxa condominial bem mais baixa e se receba um valor muito mais alto, pois o ganho é em escala.

Como você viu nesta matéria, fazer um pequeno ajuste na rota do negócio, incluindo mais condomínios comerciais entre os clientes da carteira, pode trazer boas vantagens para o síndico profissional, desde questões relacionais, foco direcionado no tipo de gestão mais técnica, até o aumento de faturamento. Considere isso no seu planejamento empresarial! 

Fontes consultadas: Nilton Savieto, Patrícia Costa, Renan Leite (todos síndicos profissionais), Omar Anaute (AABIC), Associação Brasileira de Recursos Humanos (ABRH), Secovi-SP.