Como Legislativo e Executivo avaliam os poderes do síndico
Manutenção do veto ao artigo 11, do PL 1.179/2020 , reconhece exagero de texto que previa a intervenção do gestor nas unidades privativas
Por Márcio Spimpolo*
O Projeto de Lei 1179/20 nasceu com o objetivo de excepcionalizar algumas relações jurídicas em caráter transitório e emergencial até 30/10/2020, envolvendo diversas normas do Direito Privado.
Tal projeto seguiu para a apreciação das duas casas legislativas, sendo aprovado pelo Senado, casa originadora do projeto, e também pela Câmara dos Deputados.
No que diz respeito ao nosso tema, o Projeto contemplava três artigos sobre algumas mudanças no Código Civil para os condomínios, sendo elas:
- Poderes excepcionais para o síndico restringir a utilização das áreas comuns e restringir ou proibir a realização de reuniões e festas, inclusive nas unidades privativas dos condôminos, e, ainda, proibir obras que não fossem de natureza estrutural ou necessárias (Art. 11);
- Permissão para que as assembleias fossem realizadas pelos meios virtuais, visto que as presenciais estariam suspensas em razão da pandemia (Art. 12);
- A obrigatoriedade da prestação de contas, sob pena de destituição do síndico (Art. 13).
No dia 10/06/2020, o projeto recebeu a avaliação do Poder Executivo, e o Presidente da República vetou vários artigos do Projeto, e, dentre eles, o artigo 11 na sua íntegra. Qual foi a razão do veto? Nas palavras dele:
“A propositura legislativa, ao conceder poderes excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares, retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.”
Este é, na verdade, o ponto de nossa consideração e discussão neste artigo.
É digno de se observar que, se até mesmo o legislador, após o veto, reconheceu o exagero e a inconstitucionalidade de tal artigo, visto que manteve o veto presidencial em discussão e votação do dia 21/08/2020, é difícil imaginar que haveria espaço para que os síndicos insistissem no fato de que possuem tais prerrogativas unilaterais de fechar as áreas comuns e de impedir o acesso de convidados e de obras nas unidades privativas.
Importante salientar, ainda, que é somente com respeito às áreas comuns que os síndicos deveriam consultar a assembleia, não cabendo, em qualquer hipótese, que uma assembleia decida, por exemplo, se o condômino pode ou não recepcionar pessoas em suas unidades ou mesmo conduzir alguma obra.
Assim, no que toca às áreas privativas, nem o síndico e nem uma assembleia podem opinar ou decidir, a não ser que o condômino ou possuidor infrinja alguma norma convencional ou regulamentar.
Disto, então, aprendemos e apreendemos que todas as decisões que envolvam as áreas comuns dos condomínios devem ser levadas para uma assembleia especialmente convocada a fim de que se colha a vontade da maioria dos condôminos, posto que se trata do Direito Fundamental de Propriedade, bem como do Direito de Privacidade.
Isto está em harmonia com o artigo 1339, do Código Civil, e com o artigo 5º, caput, inciso X e XXII, da Constituição Federal do Brasil, além de outros dispositivos legais.
Mas preciso fazer uma assembleia somente para decidir se as áreas podem ser ou não utilizadas?
Sim, com o advento das assembleias virtuais, plenamente autorizadas pelo PL 1179/20, convertido na Lei 14.010/2020, em seu artigo 12, não há motivos para não se consultar os condôminos sobre qualquer questão relacionada aos direitos dos condôminos.
Nesta assembleia, o síndico deve aproveitar para levar as sugestões de protocolos para a utilização das áreas tais como: possível limitação de pessoas e agendamento para uso, higienização e até mesmo provável arrecadação extraordinária que seja necessária devido à aquisição de máscaras, álcool em gel, limpeza intensificada etc.
A divisão de responsabilidades, é, também, mais uma das vantagens de se fazer uma assembleia com essa finalidade, posto que o voto da maioria dos presentes coloca fim às discussões muitas vezes acaloradas entre condôminos que desejam uma ou outra coisa.
(*) Márcio L. Spimpolo é advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial; palestrante, professor e coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP; colunista semanal do quadro "Condomínio Legal" da rádio CBN Ribeirão Preto; articulista da Revista Portuguesa ‘Condomínios’ e de diversos outros periódicos nacionais.
