Começo de ano
Saiba como devem ser a previsão orçamentária e a aprovação de contas
Por Inaldo Dantas*
Janeiro é época de apresentar aos condôminos os gastos para o novo ano e o que foi gasto no ano que passou Prevê o Código Civil que o Síndico convoque assembleia, na forma prevista na convenção, com fins de apresentar para aprovação, o orçamento anual, para com isso estabelecer os valores das contribuições (as taxas de condomínio), assim como, submeter à apreciação e aprovação, as contas do ano findo e, se for o caso, também proceder a eleição de um novo síndico ou se for do seu interesse, submeter seu nome à reeleição.
Veja a lei:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
E esta assembleia nada mais é do que a “AGO”, assembleia geral ordinária, que acontece uma única vez ao ano (todas as outras são “extraordinárias”). Caso o síndico não a convoque, caberá a um quarto dos condôminos fazê-lo, e se ainda assim ,ela não se realizar, um juiz deverá ser requerido por quaisquer dos condôminos e poderá decidir quanto aos valores, a aprovação das contas, a eleição do síndico ou o que vier a ser requerido, desde que relacionado à matéria (parágrafos 1º e 2º do artigo 1.350).
Preparando o orçamento do ano (a taxa de condomínio)
Como já ilustrado no início, o síndico deve elaborar o quanto pretende gastar no novo ano, seja com despesas ordinárias (salários, impostos, manutenção, etc.) ou com obras de melhoramentos (investimentos, obras de vulto, etc.). Não que se uma vez aprovado, não possa, no decorrer do ano, haver novas decisões.
Deve o síndico, com auxílio da empresa administradora (se dispuser dessa assessoria, óbvio), elaborar a planilha de despesas com base nos gastos do ano anterior, aplicando, se necessário ( e quase sempre é), o índice de correção inflacionária. É o caso dafolha de pagamento, omaior item de despesa na grande maioria dos condomínios. Sempre com correções acima da inflação, essa despesa costuma ser a principal “vilã”. Dependendo da data-base de cada cidade/estado,o reajuste deve ser considerado desde o primeiro mês (janeiro), já que, com o reajuste do salário mínimo nacional, geralmente há influência no novo piso da categoria.
Os outros principais itens que também devem considerar a inflação, estão as tarifas públicas, como por exemplo, a água, a luz e o transporte público. A água, por ser também na grande maioria dos condomínios, o segundo item de maior custo assim como a energia, dois produtos que subirão acima da inflação, pelos motivos que todos nós já estamos observando como a escassez de chuva, que influencia diretamente nos dois. Já o transporte público afeta também o orçamento, devido ao custeio por conta do condomínio, do trajeto casa-trabalho e trabalho-casa dos empregados, o vale-transporte.
Os outros itens que têm seus reajustes com base na inflação são os contratos de manutenção de equipamentos (elevadores, portões, interfones, geradores, etc.) e o contrato com a administradora. Todos estes podem, e devem, ter seus reajustes renegociados.
Feitos os devidos reajustes, é hora de listar todas as despesas e, uma vez feita a totalização, deve se aplicar a cota-parte de cada unidade (a fração ideal, quando for o caso) e chegar ao novo valor da taxa. Não deixe de incluir também, o percentual definido em convenção para formação do fundo de reservas.
Pronto, é aguardar a realização da assembleia, cuja data está prevista na convenção de cada condomínio, para expor, explicar, discutir e aprovar o novo valor da taxa de condomínio.
Dica: Uma vez a assembleia não aprovando o reajuste previsto, faça registrar em ata que, apesar da necessidade de se aumentar o valor cobrado mensalmente, os condôminos não concordaram (e a decisão da maioria deve prevalecer, mesmo que equivocada), e procure discutir com eles, qual ou quais despesas serão cortadas, preocupando-se em manter aquelas vitais à segurança do condomínio como um todo.
A aprovação das contas do ano velho
Necessário também na AGO a aprovação das contas, mesmo que elas tenham sido distribuídas mês a mês, assim como, que já tenham sido submetidas à aprovação do Conselho Fiscal. É a assembleia quem tem o poder de aprová-las, ou não.
Para facilitar o trabalho, o ideal é distribuir com todos um resumo das prestações de contas, num extrato simplificado, porém, com as informações necessárias.
Apresentar também o parecer do conselho, favorável à sua aprovação, já que, uma vez não havendo essa posição do conselho, sugiro sequer apresentar à assembleia, salvo se tal reprovação se tratar de “mera implicância”, o que vez por outra ocorre. Após isso, deve-se submeter à apreciação, e não havendo dúvidas, deve-se pôr em votação sua aprovação ou não. Sendo aprovada, registra-se em ata, e caso contrário, deve-se também registrar qual motivo impediu a aprovação, devendo o síndico reparar a falha, submetendo-a a nova apreciação, em outra assembleia, desta feita, extraordinária.
Uma vez sendo aprovada a nova taxa e aprovadas também as contas do ano findo, é só imprimir os novos boletos com os novos valores, e parabenizar o síndico pelos bons serviços prestados no ano que passou.
(*) Inaldo Dantas: Jornalista, advogado com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987, é Presidente do Secovi-PB (Sindicato dos Condomínios da Paraíba), Diretor Jurídico do Grupo ELLO NORDESTE – Adm. De Condomínios, membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC), editor da Revista Condomínio, coordenador do PROJETO CONDOMÍNIO CIDADÃO, colunista dos portais Sindiconet e Sindiconews, do Jornal Sindiconews, autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza), autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), e palestrante na área.
