Cobrando com agilidade
Convenção condominial atualizada ajuda na rapidez da cobrança
Por Inaldo Dantas*
Desde a entrada em vigor do “novo” Código Civil, em janeiro de 2003, as convenções já existentes ficaram desatualizadas, visto que novas regras foram criadas, muitas delas, dependentes de regulamentação dos condôminos para serem aplicadas.
E nesse sentido, podemos citar a aplicação dos juros pelo pagamento em atraso das taxas condominiais, além das multas pelo reiterado descumprimento das normas convencionais e pelo comportamento antissocial de algum condômino.
Ao atualizar as convenções adequando-as às novas normas instituídas pelo NCC, além daquelas que com o passar do tempo em cada condomínio se verifica a necessidade de se ajustar, e redigir o novo texto e leva-lo à apreciação dos demais condôminos, pode-se, por exemplo inserir na nova convenção, quando da sua adequação ao Novo Código Civil:
I- Inclusão das penalidades aos inadimplentes, como por exemplo, juros de mora em valores aplicados no mercado, amparado pelo parágrafo 1º. Artigo 1.336, que permite o seu convencionamento.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
II - Definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio.
Permite que o condomínio defina as regras de comportamento no uso, não apenas das unidades (apartamentos) como também das áreas comuns (piscina, salão de festas, quadras, demais áreas de lazer, etc).
III- A proibição, ou não, da venda e/ou locação da vaga de garagem a não condôminos, evitando assim, pontos vulneráveis quanto à segurança do condomínio, evitando que estranhos (não condôminos e/ou moradores) circulem pelas áreas internas.
Art. 1.339. § 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
IV- Cobranças de inadimplentes através da “Justiça Arbitral” que reduz significativamente o tempo e o custo do processo de cobrança, se comparado com a Justiça Comum. – (Lei 9.307/96)
V- Poder de denúncia do inadimplente ao SPC (serviço de proteção ao crédito), e encaminhamento ao PROTESTO.
As taxas de condomínio passaram a ser, após a entrada no novo Código de Processo Civil, títulos executivos extra-judiciais.
Com isso, e buscando encurtar o processo judicial de cobrança (que pode ser substituída pela ação de execução), o encaminhamento a protesto e a negativação do condômino inadimplente pode fazer com que ele (o inadimplente) não fique impune até que pague pelo seu débito, como ocorre nos tempos atuais.
Devido a demora das tramitações processuais, estes condôminos terminam por ficar todo esse tempo sem qualquer punição. O protesto, neste caso, vai no mínimo, atrapalhar o seu direito de buscar linhas de crédito, visto que seu nome ficará “sujo”, como costuma dizer o mercado.
VI- Individualização do consumo de água e gás
Para implantação da medição individualizada de água e gás, faz-se necessário incluir essa modalidade de fornecimento na convenção.
Em condomínios mais antigos, que até então não dispunham dessa medição, estes insumos compõem os itens de despesas a serem rateadas na taxa ordinária, fazendo com que aqueles “espertinhos” não se aproveitem disso para deixar de pagar pelo consumo individualizado.
VII – Regras rígidas para a presença de animais
As recentes decisões judiciais têm apontado para a permissão de animais nas unidades, mas não têm tratado de sua permanência e/ou circulação pelas áreas comuns.
Assim, uma vez a jurisprudência dando direito cada vez mais a presença deles, se faz necessário criar normas para esses animais naqueles espaços, inclusive o de limitação de trânsito. Sem isso, a princípio, tudo será permitido (excetuando-se os abusos, óbvio), já que o que não é proibido, é permitido.
Existem outros itens, porém, cada um desses casos se aplica na particularidade de cada condomínio. As novas convenções não devem ser preparadas com base no “copia” e “cola”.
(Texto extraído do livro “Socorro!!! Sou Síndico”)
(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
