Cometeu avarias em área comum? Saiba o que fazer

Avarias em área comum do condomínio são um dos principais aborrecimentos que afetam toda a comunidade condominial. Afinal, os espaços comuns são de uso coletivo e se uma área fica interditada, todos ficam no prejuízo.

Infelizmente, nem todos os moradores têm o mesmo senso de responsabilidade e zelo pelo bem comum.

Além disso, pode haver situações mais difíceis de analisar, como um possível vazamento gerado em uma unidade privativa que prejudica uma área comum e demanda uma apuração técnica.

E nem sempre é de propósito! Também pode acontecer de um morador cometer uma avaria em área comum sem querer, como é o caso de crianças brincando que podem quebrar algum objeto.

Nesse momento, a pergunta que fica é: quem deve ser responsabilizado e pagar pelo conserto do problema? A verdade é que a resposta depende de cada caso.

Por isso, neste conteúdo vamos ver mais detalhes sobre esse assunto e trazer vários exemplos para ficar mais claro o que deve ser feito!

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O que é área comum?

A área comum em condomínio é todo local utilizado de forma igual entre os moradores. Por isso, esse ambiente deve ter regras de uso para que os condôminos aproveitem o espaço da melhor forma possível.

O que pode ser considerado área comum em condomínio?

Dentro desse conceito já abordado, alguns exemplos de áreas comuns em condomínios, que incluem áreas de lazer, são:

• Salão de festas;
• Piscinas;
• Quadras de esportes;
• Espaço gourmet;
• Churrasqueiras;
• Playground;
• Brinquedoteca;
• Salão de jogos;
• Academia;
• Hall social;
• Halls dos andares;
• Jardins;
• Elevadores etc

Observe que a oferta desses ambientes muda de um condomínio para outro. De toda forma, essas são as opções mais fáceis de encontrar.

Em alguns residenciais de alto padrão, é possível encontrar sala para massagem, sauna, local de spa, coworking e mais. De toda forma, a área comum sempre é um local que pode ser usado por qualquer um dos condôminos de forma igual.

Afinal, todos são seus proprietários — em percentual correspondente à unidade autônoma da qual é dono - ou inquilinos, com igual direito de uso.

Qual a diferença entre área privativa e área comum?

A área privativa é a metragem dos cômodos de uma unidade autônoma que pertence e é de uso exclusivo do condômino. Ou seja, toda a parte interna do apartamento ou da casa. Por sua vez, a área comum abrange os ambientes que pertencem e são utilizados por todos os condôminos.

A vaga na garagem pode se enquadrar em ambos os conceitos. Tudo depende de como ela está definida. Se for de uso individual e estiver incluída na escritura do imóvel ou no contrato de aluguel, é área privativa. Caso contrário, é comum, mesmo que seja usada por apenas uma pessoa.

A mesma regra é aplicável para outros itens. Por exemplo, despensa, depósito e hobby box.

Ainda existe a área total. Ela é formada pela soma da privativa e da comum, considerando a chamada fração ideal.

Quais problemas causam avarias em área comum?

Pela diversidade de moradores, é natural que surjam conflitos de convivência entre vizinhos. Dentro desse contexto, alguns problemas verificados que causam avarias em área comum são:

• Mau uso ou falta de limpeza após o uso do salão de festas e/ou da churrasqueira;
• Uso descuidado de uma área comum — como uma quadra ou playground — por um morador ou um grupo de pessoas, gerando estragos ou quebra de objetos;
• Passeios com animais de estimação, que podem fazer necessidades em lugar errado, arranhar ou roer algum objeto da área comum;

Assim, o uso dos espaços nunca deve ultrapassar os limites do bom senso nem gerar avarias em área comum.

O que diz a legislação sobre as avarias em área comum?

O proprietário de uma unidade autônoma também é dono de uma fração ideal das áreas comuns. Portanto, as avarias nestes locais também prejudicam a pessoa que as causou.

Nesse cenário, os danos às áreas comuns do condomínio podem ser de responsabilidade do morador, do inquilino, do prestador de serviços ou do condomínio. Segundo o Código Civil, qualquer pessoa que cause dano a outrem por ação ou omissão comete um ato ilícito.

No mesmo Código Civil consta no artigo 1335 que, dentre os deveres dos condôminos, está “usar das partes comuns, conforme a sua destinação”. Além disso, há regras que constam no regulamento interno sobre o bom uso dos espaços bem como penalidades para infrações cometidas.

E se houver uma avaria, é necessário verificar quem causou o dano e se for um morador, o proprietário deve ser responsabilizado. Confira a explicação do advogado Jaques Bushatsky no vídeo abaixo:

Quem deve ser responsável pelas avarias nas áreas comuns?

Como indica a legislação, o proprietário da unidade em que a avaria na área comum foi causada é o responsável. No entanto, existem vários detalhes a observar. Veja alguns exemplos para entender melhor.

Infiltração

Por exemplo, imagine que há uma infiltração no salão de festas, que se localiza logo abaixo do primeiro andar. Ao verificar o problema, foi constatado que o problema se originou no banheiro do proprietário de uma das unidades autônomas.

Assim, esse condômino será responsabilizado e deverá consertar as avarias nessa área comum. Ou seja, ele deverá arcar com os gastos do conserto do vazamento do seu banheiro e da infiltração no salão de festas.

Danos ao portão eletrônico

Por sua vez, imagine que um inquilino quer aproveitar que o portão da garagem está fechando e acelera o carro para tentar entrar. No entanto, bate e danifica o equipamento.

Nesse caso, o proprietário é o responsável pelos danos causados pelo ocupante do imóvel. Posteriormente, o dono da unidade poderá cobrar o conserto do locatário.

• Leia mais: Carro danificado por portão do condomínio

Danos causados por prestadores de serviços

A mesma regra vale para os prestadores de serviços. Por exemplo, você quer instalar um varal na parede e chama um profissional. No entanto, ele fura um cano e isso causa um vazamento no hall do condomínio.

O síndico vai acionar o proprietário da unidade autônoma, que depois pode cobrar da pessoa que efetivamente causou o dano. Essa medida também é adotada para os prestadores de serviço contratados pela administração do condomínio.

Danos a veículos

Imagine que um morador desce para a garagem e encontra seu veículo riscado, danificado ou batido. Nesse caso, o condômino precisa provar que o acidente ocorreu neste local. Por exemplo, por meio das câmeras de segurança.

Caso o condomínio tenha um manobrista e fique provado que ele foi o responsável, a administração deve cobrir o valor do conserto. Por sua vez, se o dano em veículo tiver sido realizado por outro morador, ele é quem deve arcar com o ônus.

Obras

Se a obra for feita pelo condomínio e causar uma avaria na área comum, a responsabilidade é da administração. Assim, o síndico deve acionar a empresa que executa as melhorias para o ressarcimento.

Queda de árvores em estacionamento aberto

A queda de uma árvore derivada de um evento natural — como um raio ou uma forte chuva — é uma situação considerada um evento fortuito. Ou seja, não pode ser prevista. Nesse sentido, ninguém pode ser responsabilizado, nem mesmo o condomínio.

Porém, se o morador provar que a árvore estava com risco de cair, a administração pode ser responsabilizada. Isso porque não tomou as providências cabíveis.

Por outro lado, se a remoção da árvore havia sido solicitada à Prefeitura, mas o órgão público não executou o pedido, é possível ingressar com uma ação judicial contra a Prefeitura.

Como fazer a cobrança de reparação?

A cobrança de reparação deve ser feita pelo síndico, que é o responsável pela conservação do prédio. Caso seja necessário realizar uma ação urgente, o condomínio deve tomar as providências e, depois, exigir que o ônus seja arcado pelo condômino ou quem cometeu a avaria.

Assim, as avarias em área comum são de responsabilidade de quem as cometeu, seja um condômino, um inquilino, prestador de serviço ou alguém em função do condomínio. Portanto, é importante verificar a situação, seus detalhes para descobrir quem as cometeu e de posse de provas, cobrar o conserto ou ressarcimento.

Agora que você entendeu mais sobre esse assunto, que tal se aprofundar na questão? Saiba mais sobre acidentes e incidentes em condomínios e quais situações inusitadas pedem atenção.

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