Atualização de regimento interno e convenção do condomínio

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Essa semana estreamos um novo formato dessa coluna: uma pergunta respondida por coluna, com uma resposta mais completa possível.

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Como atualizar convenção e regimento interno quando nunca há quórum suficiente?

Pergunta de Denise Tavares

A atualização do Regimento Interno e Convenção condominial é sempre um árduo trabalho. A necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, e pela elaboração por parte de construtoras/ incorporadoras de instrumentos mal elaborados e que não atendam aos anseios da coletividade. 

Lembrando que a convenção é ato essencial para a instituição/ incorporação imobiliária do condomínio edilício ( Art. 1.333 do CC). Ela surge inicialmente no ato de incorporação, que é “pontapé” inicial para que o incorporador possa realizar as vendas e obras no local, como minuta, com base no art. 32,j, da lei número 4.591/64, sendo elemento indispensável  para o registro da incorporação imobiliária. 

E num segundo momento, em ato posterior à instituição/ incorporação ainda no cartório de registro de Imóveis que é a instituição do condomínio, neste momento, após o habite-se e o cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para instituição do condomínio, confirma a minuta da convenção arquivada naquele primeiro momento, e requer a abertura das matrículas individualizadas de cada unidade.  

A partir deste momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser representado por um síndico.

Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da convenção de condomínio no livro 3 do Registro de Imóveis, não sendo a ratificação da convenção em assembleia ato necessário. Observando ainda que somente com 2/3 dos condôminos é possível qualquer alteração.

Legalmente o quórum para se alterar a Convenção é de 2/3 com base no Art. 1.351 do Código Civil, já o regimento Interno pode ser alterado com maioria simples seguindo a regra geral do Art. 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior. 

Artifícios como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão permanente, não devem ser realizados para a obtenção de quórum, e quando feito são rechaçadas pelo judiciário. O fato de muitas vezes o Registro de Imóveis não se ater ao desmembramento da assembleia e se fixar apenas ao quórum, não torna o ato legal, e se contestado, fatalmente ensejará na anulação da assembleia.  

Nesse sentido a manifestação do STJ: 

 RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA - NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE - ASSEMBLÉIA - INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido.

(STJ - REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009,  T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/10/2009)

Algumas Convenções trazem em seu corpo o Regimento Interno, nesse caso a alteração do RI dentro da convenção requer o quórum de 2/3. 

Qual seria a saída então para alterar a convenção? 

Não existe segredo, o quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de procurações e se necessária a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos. 

Porém, para algumas questões que não estiverem reguladas na Convenção ou no RI, podem ser implantadas como complementação das regras do Ri, ressalto, desde que: a)  não contrarie o RI, b) não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e ainda, c) não trate de assuntos que a lei estabeleça quórum especial, assim poderão ser modicados através de assembleias com quóruns de maioria simples. 

Por fim, antes de alterar uma convenção sugiro a visita formal ao Cartório de Registro de Imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração. Não obstante a convenção aprovada, mas sem registro tem valor (Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a obtenção do Registro da Convenção.  

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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