Atualização da NBR 16.280 sobre reformas em apartamentos
Mudança reduz responsabilidade do síndico sobre obras nas unidades
A NBR 16.280 já é de conhecimento da maioria no mundo condominial. A norma da ABNT, de 2014, trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns de edificações brasileiras.
Esse regramento veio como uma resposta para o prédio que desabou no centro do Rio de Janeiro em 2012. Depois desse acontecimento, algumas outras edificações ruíram, em parte, em São Paulo, e em outras cidades.
Versão original da NBR 16.280
Na primeira versão da norma, o síndico era responsável por autorizar a obra ao se certificar de que os documentos enviados pelo morador ou proprietário da unidade em questão estavam de acordo com o projeto da obra e em dia com o que pede a NBR 16.280.
Ou seja, cabia diretamente ao síndico fazer essa análise técnica, mesmo este não sendo um especialista, como um engenheiro ou arquiteto.
Nova versão da NBR 16.280
Com a nova alteração da norma, agora, é responsabilidade do condômino ou responsável legal pela unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e a execução da obra realizada dentro da unidade - e não mais do síndico.
Passa a ser responsabilidade apenas do proprietário ou morador a contratação de um profissional habilitado, que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local e por cumprir o plano de reforma, e todas as regras internas que possam impactar no bem-estar e segurança das pessoas, sistemas e da edificação como um todo.
Assim, a responsabilidade pelos documentos e pela reforma em si passa a ser do morador que executa a alteração em sua unidade, e do arquiteto ou engenheiro que assina a ART ou RRT da obra.
Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado.
“Agora, com o plano de reforma em mãos, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o síndico não precisa mais, necessariamente, procurar um profissional para ajudá-lo a autorizar a obra. Parte-se do princípio que se o morador já tomou esses cuidados, e está apoiado em um especialista, então a obra pode seguir”, explica Marco Gubeissi, diretor de administradoras de condomínio do Secovi-SP.
As demais determinações da norma continuam valendo.
Portanto, continuam sendo necessárias as outras medidas para executar uma reforma dentro de uma unidade em edificação, como: apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado contendo a ART ou RRT e tudo que será alterado dentro da unidade, dos materiais que serão utilizados e até das ferramentas, caso sejam de impacto, como um martelete elétrico, além de lista com os dados dos funcionários que participarão da intervenção. (saiba mais sobre a NBR 16.280)
Essa alteração na norma aconteceu porque se julgou desnecessário dois especialistas para analisar a mesma situação. “Quando você contrata um advogado, você não chama outro para conferir se o que foi feito está correto. Isso seria redundante”, compara Gubeissi.
Checagem da documentação da obra
Como consequência da modificação da norma, é esperada uma redução natural na polêmica sobre quem deve pagar o engenheiro ou arquiteto que poderá prestar serviços de checagem da documentação ao síndico: se o próprio morador que está executando a obra ou toda a massa condominial - já que a contratação desse tipo de serviço deixa de ser necessária.
Cuidados Apesar disso, os síndicos ou condomínios que quiserem se resguardar, estiverem inseguros ou tiverem desconfiança com alguma obra no prédio, continua sendo válida e recomendável a contratação de um especialista para fazer a checagem da documentação entregue ou inspeção da obra em andamento.
Afinal, por ser do interesse do condômino que a obra seja aprovada, é possível que a documentação apresentada venha a omitir detalhes ou distorcer o que será executado na obra, colocando assim a estrutura da edificação e a vida dos moradores em risco.
“O síndico deve se embasar sempre da melhor forma possível. Mesmo que a norma não obrigue, é interessante ter alguém para dar um direcionamento caso a pessoa não seja especialista”, argumenta Ronaldo Sá de Oliveira, engenheiro da RSO assessoria.
Isso porque, para quem não tem conhecimentos na área de engenharia e arquitetura, pode ser difícil avaliar uma reforma apenas com base em documentos, mesmo que com ART/RRT.
O que deve ser avaliado em caso de obras nos apartamentos
O fundamental para o síndico se precaver é prestar bastante atenção à ART/RRT, além, é claro, de analisar o plano de reforma.
“Ali deve estar descrito o que será feito na reforma. Se no documento houver ‘reforma na unidade’, ou dados genéricos, apenas, é melhor conversar com o proprietário e pedir um documento mais detalhado. Assim, o síndico fica mais seguro - e o resto da edificação também”, aponta Ronaldo.
Para Luciana Cristina Gentil, arquiteta da VIP (Vistoria e Inspeções Prediais), outro ponto a ser percebido na ART ou RRT da reforma é que essa deve ser de execução de obra/ reforma.
“Não pode ser uma ART/RRT de ‘laudo de execução de obra’. Isso significaria que o profissional se responsabiliza por um documento sobre a reforma, e não pela execução da mesma”, esclarece.
Luciana explica que muitos profissionais da área ainda não sabem lidar com a NBR 16.280.
“Vejo muitos documentos chegando aos condomínios preenchidos de maneira incorreta. Às vezes é um profissional recém-formado, que nunca entrou em contato com a norma. Em outras oportunidades, pode ser alguém que não quer se responsabilizar pelo serviço que está executando”, analisa.
Responsabilidade em caso de reformas nos apartamentos
Com a atualização da norma, pode-se entender que o papel do síndico para aprovar as reformas nas unidades condominiais diminuiu, já que é do proprietário e de seu arquiteto ou engenheiro a responsabilidade pela obra.
Mesmo assim, continua sendo do síndico a responsabilidade pela segurança da edificação, como está preconizado no art. 1348, V, do Código Civil, que proíbe a realização de obras que coloquem em risco a segurança da edificação.
"A norma reduziu o poder de fiscalização do síndico, no primeiro momento, sim. No entanto, continua sendo dever do síndico avaliar o plano de reforma das unidades privativas e, caso se verifique algum problema, tomar medidas que, mesmo não previstas na norma da ABNT, são previstas em lei ou na convenção (como multa)", explica o advogado especialista em condomínios André Junqueira.
Opinião "Na prática, no dia-a-dia do síndico, entendo que não houve mudanças por conta da alteração na norma", explica Raquel Bueno Tomasini, engenheira e gerente de parcerias e projetos da administradora Lello.
Marco Gubeissi, porém, entende que a responsabilidade do gestor foi, sim, diminuída, uma vez que, agora, "o síndico não é mais o responsável direto pelas alterações".
Sobre o conteúdo da norma NBR 16.280
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Saiba mais
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- Cartaz: comunicado aos condôminos sobre obras nas unidades, de acordo com a NBR 16.280
- Kit do condômino - NBR 16.280: Fichas e formulários de autorização para obra na unidade
- Kit do síndico - NBR 16.280: Carta de aprovação, lista de funcionários da obra, notificação
- Serviço: Empresas e profissionais para emissão de ARTs e RRTs em São Paulo
Fonte: Conteúdo SíndicoNet, Ronaldo Sá Oliveira, diretor da RSO assessoria, Luciana Cristina Gentil, arquiteta da VIP (Vistorias e Inspeções Prediais) e Marco Gubeissi, diretor de administradoras de condomínios do Secovi-SP, André Junqueira, advogado especialista em condomínios, Raquel Tomasini, gerente de produtos e parcerias da Lello
