As relações condominiais são ricas em conflitos
Melhor saberá se defender quem melhor conhecer sua teoria
Por Inaldo Dantas*
Ricas em conflitos, as relações condominiais podem prejudicar síndicos que desconhecem as regras básicas, e quando trago aqui o tema, não tenho como pretensão que o síndico, a partir de agora, seja um expert em legislação, seja ela cível, tributária, previdenciária, trabalhista ou qualquer outra que o vocabulário jurídico permita. Nada disso! Preste atenção meu caro leitor, que eu me referi às regras básicas.
Explico.
Está na lei: (Cód. Civil)
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Sem seguir necessariamente a ordem imposta pelo Código Civil, encontramos vários tópicos que podem (e que vez por outra ocorre) complicar a gestão do síndico, expondo o mesmo a responder, em juízo ou fora dele, pelos prejuízos que venha a causar, seja por ação ou por omissão.
E começo pelo inciso IV que impõe ao síndico “cumprir e fazer cumprir”, tanto a convenção e o regimento interno, como também as determinações da assembleia geral. E sabemos que muitas determinações são impostas nas reuniões, sob o argumento de que “A assembleia é soberana”.
Uma simples aplicação de multa ou até uma “inocente” notificação pode se transformar numa “dor de cabeça” para o síndico e prejuízo para o condomínio. Vou exemplificar (este é um fato baseado em ficção, qualquer semelhança é mera coincidência, devo dizer): Num determinado condomínio, o síndico, cumprindo determinação da assembleia, multou um condômino pelo simples fato de que ele estaria lavando seu automóvel na garagem do edifício.
Continha na notificação:
“Cumprindo determinação da assembleia, fica V.Sa. multado no valor correspondente a 20% do valor da taxa de condomínio em vigor, por estar lavando seu automóvel no interior do edifício”.
Supondo que a assembleia “decidiu” que a partir daquela data seria proibido a lavagem de automóveis no prédio, aquilo passou a ser regra. Ocorre que nem sempre a assembleia tem poderes para decidir algo desta dimensão. É que as proibições só podem ser impostas se forem parte integrante da convenção ou do regimento interno. Por sua vez, alteração da convenção ou do regimento, só é possível com a aprovação de 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 –CC)
“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Seguindo o que diz o texto legal, podemos concluir que uma simples assembleia não pode impor regras que já não estejam contempladas, seja na convenção, seja no regimento interno (lembramos que o regimento é, por força de lei, parte integrante da convenção), senão com a aprovação, através do voto, de no mínimo 2/3 dos condôminos. E no caso do exemplo acima, não bastaria apenas atingir esse quórum, o assunto também deveria constar do edital de convocação e com dizeres mais ou menos assim: Alteração da convenção (ou do regimento interno) no que se refere à proibição ou não da lavagem de veículos no condomínio.
Como se prevenir
No caso figurado, o condômino que porventura tivesse sido multado, poderia, em juízo, reverter essa punição, e ainda, alegando um dano moral, ter sido contemplado com uma indenização por isso.
Para que não se cometa esse tipo de risco, cabe ao síndico se assessorar de um advogado, seja na elaboração do edital de convocação (para que a pauta seja bem elaborada), seja também na condução dos trabalhos. Afinal, como já dito no título desta matéria, as relações condominiais são muito ricas em conflitos decorrentes da atuação do síndico e dos condôminos. Melhor saberá se defender quem melhor conhecer sua teoria
Boa sorte.
(*)
Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
