Áreas comuns
Plena utilização é um direito dos condôminos
Jaques Bushatsky*
Às vezes, por evidente engano; outras, por picuinha, ou ainda por ignorância, se repetem situações em que condômino é impedido de utilizar área ou equipamento comum do edifício constituído como condomínio edilício.
Ora, exercer a propriedade é usar, gozar, dispor do bem, tudo em consonância com as finalidades sociais e econômicas e sem prejudicar indevidamente quem quer que seja.
Recorde-se, a cada unidade imobiliária (o apartamento ou a sala comercial, por exemplo) caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, e o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos.
Os alvos mais costumeiros são a interdição de determinadas áreas a parcela dos condôminos; a reprogramação das paradas dos elevadores por estar um ou outro pavimento desocupado; o impedimento de acesso decorrente da instalação – mal planejada – de grades; a fixação de horários de uso de quadras, piscinas, churrasqueiras jamais convencionados ou definidos em assembleia; a proibição do uso por inquilinos de unidades sob o argumento de não serem donos, entre outras situações.
Ora, a plena utilização pelo condômino da área comum e seus pertences (quadras, elevadores, equipamentos etc.) decorre, muito claramente, da lei, bastando conferir o artigo 1335 – II, do Código Civil, previsão regularmente constante, aliás, das convenções de condomínio.
Proibir o uso implica em onerar o condômino que sustenta a manutenção da área comum, mas finda impedido de utilizá-la e, além de afrontar a regra condominial, o impedimento viola o direito de propriedade previsto no artigo 5º, XXII da Constituição Federal, e no artigo 1.228 do Código Civil: para que ser dono sem poder usar o bem?
Essas irritações à legislação são sempre espancadas pelo Judiciário, deve ser dito, bastando ao prejudicado promover medida judicial.
Conforme consolidado na jurisprudência, mesmo que inadimplente, ao condômino é assegurado o direito de utilização dos equipamentos comuns, lembrando-se de acórdão do STJ (RESP nº 1401815-ES), relatado pela Ministra Nancy Andrigui, que tratou da questão do uso de elevadores:
“... observa-se ainda que a desprogramação dos elevadores impede o próprio exercício do direito de propriedade que, mais que um direito do condômino, é verdadeiramente uma garantia fundamental. Isso porque a restrição ao uso dos elevadores em edifícios de elevado número de pavimentos – tendência crescente nas aglomerações urbanas – não pode ser considerada mera suspensão de um conforto, mas sim a supressão de um serviço essencial, que efetivamente inviabiliza a utilização da parte de propriedade exclusiva, visto que o acesso mediante diversos lances de escada revela-se sacrifício demasiado ao exercício dos atributos do uso e gozo do bem, inerentes ao direito de propriedade”
Como se vê proibições assim afrontam várias facetas do Direito, mas se resumem ao ilegal impedimento do exercício do direito de propriedade pelo condômino. São, obviamente, ilegais.
(*) Jaques Bushatsky é advogado. Fundador e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI). Pró-reitor da Universidade Secovi e integrante do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação. É especialista nas áreas de Condomínio e Locação. É sócio da Advocacia Bushatsky.
