Área privativa em condominio x reformas: o que pode e não pode ser alterado
Ainda que a área privativa seja de uso particular, algumas alterações podem ter impacto em relação à fachada, segurança e integridade do edifício e merecem atenção
Antes de fazer qualquer tipo de alteração ou reforma no seu apartamento, por mais que se trate de uma área privativa, deve-se atentar a alguns detalhes.
Entre os cuidados, está analisar juridicamente o que diz a convenção do condomínio. A sua leitura é obrigatória antes de considerar realizar alterações na unidade.
Além disso, também existem normas que regulam obras e reformas nas unidades privativas que deverão ser seguidas à risca, para que o condômino não encontre problemas com o síndico ou com a justiça e nem coloque em risco a segurança da edificação.
O que é a área privativa em condomínio?
A área privativa segue o caminho oposto à área comum de um condomínio. Enquanto a segunda é voltada para o uso e desfrute de todos os moradores, a área privativa, ou unidade privativa, é de acesso e uso exclusivo de quem mora na unidade.
A área privativa consiste na área total de um apartamento, sendo delimitada pela superfície das paredes, que inclusive são consideradas no cálculo total da área.
Ainda que a área privativa seja de uso exclusivo do morador, sujeita a pagamento de IPTU e outras contas e taxas individuais, o condômino não poderá realizar qualquer alteração ou reforma no seu apartamento sem antes consultar a convenção de condomínio e o síndico, já que tais mudanças poderão comprometer seriamente a estrutura do prédio como um todo.
O morador ainda precisará seguir regras determinadas em normas para que possa realizar alterações na sua área privativa.
Ou seja, ele não poderá acordar em um dia e, do nada, sair derrubando paredes.
No mais, qualquer tipo de alteração na área privativa também poderá ser considerada como aumento da sua área total, como envidraçamento de sacada, o que exige regularização junto à prefeitura e poderá implicar em aumento do valor de IPTU para o condômino.
Enfim, são muitas as dores de cabeça que poderão ser causadas por reformas feitas sem consulta e supervisão técnica, por isso, veja questões legais envolvidas no assunto.
O que diz a norma sobre reforma na área privativa da unidade?
A Norma ABNT NBR 16.280, também conhecida como Norma de Reformas, entrou em vigor em 2014, dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade no Rio de Janeiro, que matou cerca de 17 pessoas.
Investigações concluíram que o desabamento foi causado pela demolição de coluna, pilares e paredes estruturais do prédio em reforma mal feita, resultando no colapso da edificação.
Assim, a norma 16.280 abrange reformas em área privativa, ou seja, dentro dos apartamentos..
O condômino ou inquilino deve formalizar uma documentaçãosobre o que será feito, desde intervenções simples como uma pintura, até remoção de paredes.
Esta documentação deve incluir um plano de reforma detalhado, lista de materiais e ferramentas que serão usados, lista de prestadores de serviço e um cronograma com previsão de nível de ruídos.
A depender das alterações previstas no plano de reforma na sua área privativa, será exigida a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), que deverá conter a assinatura de um profissional técnico da área, como um engenheiro ou um arquiteto, que responderá pela reforma.
O morador deve comunicar ao síndico sobre a realização de qualquer tipo de reforma na sua área privativa, pois ele é o representante legal do empreendimento e responsável por qualquer eventualidade que possa ocorrer.
Embora o síndico não tenha responsabilidade em aprovar a obra, ele deve fiscalizar e tomar providências se perceber irregularidades.
Caso tudo esteja alinhado com morador e síndico em relação a documentação, quem responderá em caso de danos a estrutura do prédio será o profissional técnico responsável pela assinatura do documento.
Caso o morador teime em realizar qualquer alteração na área privativa e o síndico posteriormente tome conhecimento disso, ele poderá solicitar que a prefeitura municipal embargue a obra, ou ainda entrar com uma ordem judicial para a sua interrupção até que toda a regularização da obra seja providenciada.
Quais obras exigem apresentação de ART ou RRT?
Um exemplo de obra que exige apresentação da documentação de responsabilidade técnica é aquela que cause mudanças estruturais no apartamento, como demolição de paredes para inserção de balcões ou cozinhas americanas, alterações hidráulicas, como mover chuveiros e torneiras, ou elétricas, como instalações de novas tomadas.
Também é exigido ART ou RRT na instalação de ar- condicionado, perfuração de lajes, alterações no sistema de gás, envidraçamento ou fechamento de sacadas, instalação de banheira e troca de revestimentos que necessitem do uso de ferramentas pesadas de alto impacto, como marretas e marteletes.
Quais obras não exigem apresentação de ART ou RRT?
A realização de pequenas alterações que não impactem na estrutura do apartamento é autorizada sem documentação prévia.
Isso engloba pequenos reparos hidráulicos ou elétricos, pinturas, alterações de forro de gesso, desde que fiéis ao modelo original, e também instalação de redes de proteção — desde que sigam as normas de cores e modelos estipulados pelo condomínio.
Alteração de áreas privativas x fachadas
Algumas alterações na área privativa também podem se caracterizar como alteração de fachada, proibido pelo artigo 1336 do Código Civil. Exemplo: cor e forma da fachada e esquadrias externas.
A medida tem como fim preservar a valorização do condomínio, já que alterações desenfreadas, sem seguir um padrão de texturas e tonalidades, podem causar desarmonia ao empreendimento.
Logo, haveria a perda de interessados em comprar ou alugar apartamentos no condomínio simplesmente pelo desleixo em relação à estética.
O Código Civil ainda determina que alterações de fachada deverão ser feitas perante aprovação unânime de todos os condôminos em assembleia, sempre levando em consideração os padrões arquitetônicos do condomínio.
O que não pode ser feito na fachada?
Há regras impostas pelo artigo 1336 em relação ao que não poderá ser alterado nas fachadas dos condomínios.
As orientações principais estão relacionadas ao revestimento, textura e pintura de paredes, que deverão seguir o que é estipulado na convenção do condomínio, e isso se enquadra a toda área externa visível.
Para ilustrar melhor o que pode e o que não pode, vamos utilizar dois exemplos.
Primeiramente, temos a instalação das churrasqueiras: elas podem ser colocadas na área privativa? A resposta é não, por duas razões:
- Por termos de estética, já que se não foram instaladas na construção padrão, destoando dos demais apartamentos.
- Além disso, apartamentos equipados com churrasqueira possuem sistema de exaustão, e a instalação de uma churrasqueira padrão iria fazer com que toda a fumaça fosse parar nos apartamentos vizinhos, incomodando os demais moradores.
Outro exemplo é a colocação de coberturas em áreas externas, desejado geralmente por quem vive em apartamentos tipo garden, no térreo.
Pode resultar em maior insegurança ao morador do andar acima, pois facilitaria a invasão do seu apartamento.
Dentre outros aspectos que não poderão ser alterados, estão:
- Troca de modelo de grade ou parapeito;
- Troca de janela ou vitrô;
- Instalação de antenas parabólicas ou de TV a cabo.
As alterações realizadas sem consentimento ou fora das regras internas poderão resultar em multas ou processos judiciais ao condômino.
O que pode ser alterado?
As alterações permitidas em relação à fachada giram em torno da segurança, como a instalação de redes de proteção, como já anteriormente mencionadas, conforme padrões estipulados pelas regras do condomínio.
Correção de rachaduras e sistemas hidráulicos ou de gás precisam seguir o padrão da edificação e passar pela aprovação do síndico e/ou de profissional técnico, caso a obra seja mais complexa.
Agora que você já sabe o que pode e o que não pode fazer na sua área privativa, continue acompanhando o SíndicoNet para mais conteúdos como esse.
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