Área comum x Área de uso privativo em condomínios
Hall dos andares, coberturas...há espaços nos condomínios que apenas um moradores tem acesso. Nesse caso, quem é responsável pela manutenção?
Por Jaques Bushatsky*
Usar o que é de outro sem pagar conduz ao enriquecimento sem causa – uma situação fortemente repelida pela legislação e pela ética dominante (esperamos que dominante...)
Os exemplos são vários e, no âmbito do condomínio edilício, a situação ocorreria se um usasse a unidade de outro ou, tema agora em foco, se um condômino usasse, sem acesso dos demais, determinada área a todos pertencente.
Óbvio, não se fala aqui daquele que usa sozinho uma área ou equipamento disponível por todos – circunstância mais costumeira do que se aventuram muitos a dizer, bastando uma olhadinha na academia, na sauna, na raia da piscina...
A rigor, cumpriria ao condômino que tem a exclusividade do uso de determinada área, pagar aluguel (decorrência do uso de coisa não fungível).
Focado na manutenção do bem comum, o Código Civil previu em seu artigo 1.340, que “as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”, deixando o tema da remuneração pelo uso (além do custo de manutenção) fora das regras específicas ao condomínio edilício (Capítulo VII, do Título III, do Livro III, do Código Civil).
Exatamente esse sentir foi proclamado pela jurisprudência: “A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns” (STJ - REsp nº 1.652.595/PR. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino).
Mas, enquanto imaginamos a limpeza de determinada área, custo mais usual, as coisas ficam fáceis. O problema efetivo surge, mesmo, quando é preciso reparar a área, em decorrência do seu desgaste: nova pintura, reforma de pisos ou tetos etc., obras nem sempre baratas ou simples.
Pior: a ruína dessa área comum de gozo exclusivo pode acarretar danos às demais, ocorrência de simples percepção. Pois bem: está englobado no dispositivo legal o dever por essas obras, porquanto previstas, genericamente, “as despesas relativas a partes comuns”.
E é lógico, se o usuário exclusivo não realizar as obras, não mantiver adequadamente aquela área e se essa omissão, esse inadimplemento gerar danos, haverá de indenizar, existe sim a obrigação de reparação de quaisquer danos causados.
Afinal, que tal lembrar de uma das mais famosas frases da literatura, “Tu te tornas eternamente responsável por aquilo que cativas”, de Antoine de Saint-Exupéry? Sim, o escritor foi muito mais longe que a nossa prosaica questão condominial, mas quem pode o mais, poderá o menos...
Além de o suporte pelo usuário, de todas as despesas referentes à parte comum de uso exclusivo, ser claro na lei, cabe anotar que essa obrigação é perfeitamente coerente com o sistema jurídico, com a própria regência do direito de propriedade (e a atenção à sua função social), com os pressupostos da decisão de viver em um condomínio edilício.
Nesse ponto, inescapável repetir: se não quiser ou não souber estar em um condomínio, o cidadão sempre será livre para morar numa chácara distante.
(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da Universidade Secovi; sócio correspondente da ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário para S. Paulo); coordenador da Comissão de Locação do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.
