Aluguel
Antecipar valor aos proprietários é arriscado. Entenda
Cuidados evitam que antecipação de valor por imobiliária configure sonegação
Para fisgar clientes, imobiliárias em Belo Horizonte adotam estratégias cada vez mais agressivas para atrair inquilinos e donos de imóveis. Uma delas é antecipar o valor dos aluguéis aos proprietários. No entanto, analistas afirmam que é necessário ler bem o contrato e, se possível, consultar um especialista para não correr o risco de cometer sonegação fiscal. Isso porque dezenas de imobiliárias oferecem a antecipação do aluguel por meio de um contrato que, na prática, trata-se de empréstimo via instituição financeira.
Para fugir da dor de cabeça, o caminho é analisar em que condições a antecipação será feita e comunicada à Receita Federal.
Analista de negócios da Bold Finance, especializada nessa modalidade de empréstimo, Guilherme Miranda diz que os impostos referentes aos aluguéis precisam ser pagos e declarados, mas não pelo proprietário do imóvel (pessoa física), e sim pela financeira, dentro do regime de tributação referente à empresa.
Segundo Miranda, nenhum cliente atendido pela firma onde ele trabalha caiu na malha fina. Cerca de 20 imobiliárias oferecem a antecipação de valores a locadores por meio de parceria com a Bold Finance.
Miranda explica que os juros variam de acordo com o perfil do locador, do imóvel e do contrato. Segundo ele, uma das vantagens em se fazer a antecipação do valor é que, ao vender o crédito para uma financeira, o dono não declara mais o recebimento do valor de aluguel como ganho no Imposto de Renda. Com a mudança na renda total declarada, varia-se também o imposto a ser pago.
Pelo site da financeira é possível fazer simulações. A reportagem simulou opções de antecipação de valor para uma pessoa com salário de R$ 5 mil e que recebe R$ 1.600 líquidos de aluguel (considerando o desconto da taxa de administração) em um contrato de 36 meses.
Para seis meses de aluguel, que totalizam R$ 9.600, a financeira enviou uma proposta de antecipação de R$ 7.440. A diferença de R$ 2.160, segundo o analista, pode ser “compensada” com um pagamento menor de IR, já que os valores não são mais contabilizados como renda.
Para Flávia Vieira, diretora da Orcasa Netimóveis, a parceria é uma boa para as imobiliárias que não têm capacidade técnica para trabalhar com empréstimos. “Eu alugo imóveis, administro contratos de locação, recebo valores e repasso aos proprietários. Mas para fazer adiantamento de aluguel, não temos competência técnica”.
No entanto, o advogado Claudinei José de Souza, da comissão de Direito Tributário da OAB/MG, alerta que empresas e donos de imóveis devem se atentar às leis. Para ele, este tipo de contrato é de empréstimo. Não de adiantamento de aluguel.
"No contrato de empréstimo, não há declaração do IR. Já no contrato de locação, quem o recebe precisa declará-lo. Se a pessoa recebe seis meses de aluguel antecipadamente, via financeira, isso não é antecipação de aluguel, é empréstimo, no qual a financeira está se apropriando dos juros. Precisa ficar claro no contrato.
Se estiver mal orientado (e não declarar o aluguel recebido), entendo que é uma espécie de sonegação fiscal”, disse.
O também advogado tributarista Guilherme de Almeida Henriques endossa que a Receita deve “ser informada que houve recebimento de aluguel”: “Se aquele valor foi usado para pagar uma dívida, ele foi usado pelo dono do imóvel e deve ser declarado como rendimento tributável, para não ter risco de ser acionado pela Receita”.
O valor médio dos aluguéis em BH subiu 11% de 2017 para 2018, de R$ 1.350 para R$ 1.500, no melhor resultado desde 2015. O avanço animou o mercado imobiliário, que vinha penando com números em baixa, e o deixou ainda mais acirrado, atraindo até aplicativos, como o QuintoAndar, que chega com a promessa de revolucionar o setor.
Fonte: www.hojeemdia.com.br
