Aluguel, imposto de renda e condomínio não edilício

Nos condomínios edilícios, o condômino deverá pagar as contribuições para as despesas de condomínio (art. 1.336 – I, do Código Civil). Esta é a primeira das suas obrigações.

As despesas deverão ser orçadas pelo síndico (art. 1.348 – VI, do Código Civil), prevendo a convenção qual “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições” (art. 1.334 – I, do Código Civil), cabendo ao síndico cobrar os condôminos e prestar contas da movimentação financeira. 

Interessa notar que mesmo que o condomínio funcione mal ou que o síndico seja desatento quanto aos seus deveres, mesmo assim os condôminos deverão pagar as contribuições (sendo o caso, acionarão depois), afinal, a simples existência da propriedade já gera despesas que hão de ser suportadas pelos interessados, os proprietários. 

A esse respeito, a jurisprudência é tradicional e pacífica, servindo de exemplo:

“Na demanda ajuizada para cobrar despesas condominiais dispensa-se a apresentação de documentos que tenham o condão de demonstrar a formação do crédito e o respectivo inadimplemento - Não são necessários balancetes, prestação de contas e atas de assembleias, especialmente porque a higidez dos valores cobrados é presumida considerando que a simples existência da propriedade condominial gera despesas que devem ser suportadas pelos condôminos.” (TJSP; Apelação Cível 0015533-26.2011.8.26.0127; Relator o Desembargador Gilson Delgado Miranda; 11/12/2012).

Sendo a unidade autônoma condominial alugada, poderá ser previsto no contrato de locação que o locatário responderá pelas despesas condominiais ordinárias, possibilidade prevista no artigo 23, inciso XII, da Lei das Locações. O condômino deve ao condomínio, o locatário deve ao locador condômino, nessa hipótese.

Que despesas podem ser consideradas como sendo de manutenção e, portanto, poderão ser cobradas do locatário?

A resposta está na própria lei das locações, que seja na hipótese da unidade condominial, seja na hipótese da unidade não condominial, discrimina claramente o que pode ser cobrado. Vale reler a este propósito o art. 23, inciso § 1º da lei das locações.

Entretanto, essa cobrança pelo locador impõe breve estudo de um outro aspecto, o tributário. 

Declaração de imposto de renda de condômino locador

E, em se tratando de condomínio edilício, os valores que o condômino locador receber do locatário não sofrerão incidência do imposto de renda.

• Veja mais: Imposto de Renda em condomínios

Portanto, o locador condômino pagará imposto sobre a renda auferida com o aluguel, mas essa renda não abrangerá o reembolso das despesas de condomínio pelo locatário.

Considerando que em matéria tributária a literalidade é crucial, convém mencionar que a exclusão desses valores do cômputo da base de cálculo do tributo está expressa em dois artigos do Decreto nº 9.580 de 22 de Novembro de 2018, que regulamentou a tributação, a fiscalização, a arrecadação e a administração do Imposto sobre a Renda e proventos de qualquer natureza:

• Artigo 42, incisos IV (“Não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis: (...): e IV - as despesas de condomínio”);
• Artigo 689, inciso IV do Regulamento do Imposto de Renda.

Essa certeza de exclusão das despesas de condomínio foi confirmada quando consultada formalmente a Receita Federal.

Como se vê, me pareceu relevante (o tema é caro e a literalidade é essencial) citar claramente as fontes legislativas sobre essa tributação e para minúcia, convém ler a “Solução de Consulta DISIT/SRRF 10 n. 10004, de 22/02/2.023”, que você encontrará no site da Receita Federal.

Condomínios não constituídos como edilício, com um dono somente

Lembremos que nada impede a locação dessas várias unidades a vários locatários, ajustando-se vários contratos. 

Essas locações são regidas pela mesma Lei 8.245/91, que admite o rateio das despesas de conservação e de manutenção do prédio e a sua cobrança dos locatários. Isso está previsto no parágrafo terceiro, do artigo 23 da Lei das Locações:

“§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas”. 

Continuando apenas no aspecto tributário, num primeiro vislumbre poderia parecer que as despesas de conservação e manutenção cobradas em edifícios constituídos por unidades autônomas de um só proprietário teriam o mesmo tratamento que as despesas de condomínio: se as incorridas no prédio em condomínio são isentas, as mesmas despesas num prédio de um dono somente também o seriam. Afinal, as despesas são iguais!

Porém, não é bem assim. A legislação tributária há de ser interpretada literalmente (art. 111, do Código Tributário Nacional), vai daí a equiparação para aplicar a exclusão da incidência do imposto (entre despesas de condomínio atribuídas a unidades condominiais e despesas de manutenção de unidades não condominiais) não é de ser admitida, numa aplicação rigorosa da lei.

Lembremos que a lei previu a exclusão somente das despesas de condomínio (aquelas referidas em mais de um diploma legal), de nada mais!

Exatamente nessa toada já decidiu a Receita Federal, quando analisou o tratamento fiscal dado à taxa de manutenção de associação de proprietários e fincou que “o condomínio difere da associação”, concluindo que a “taxa de manutenção da Associação de Proprietários” não é dedutível da base de cálculo do imposto sobre a renda (Solução de Consulta n. 116, de 26/03/2.019).

• Leia também: Diferenças entre Loteamentos, Condomínios e Associações

Nessa lógica, o prédio de somente um proprietário é diferente do prédio constituído como condomínio edilício, é evidente.

Por certo será precipitado acreditar desde já que as despesas no prédio com várias unidades e organizado como condomínio edilício não são diferentes das despesas no prédio com várias unidades de um dono somente.

Esperar a evolução da legislação e da interpretação fiscal acerca do tema será mais recomendável do que arriscar operação com essa base. Sempre lembro do meu professor, o contabilista Sergio Marretti, que ensinava que, em matéria de imposto, ser conservador na interpretação é mais econômico.

Em outras palavras:

1. É verdade que os gastos, as destinações de dinheiro são os mesmos;
2. É verdade que as despesas de condomínio e as despesas de manutenção de unidades não condominiais, ambas podem ser cobradas do locatário, desde que assim o diga o contrato celebrado;
3. A legislação tributária exclui as despesas de condomínio da base de cálculo do imposto sobre a renda que o Locador deve pagar;
4. A legislação tributária não exclui expressamente tais despesas na situação do prédio de um dono somente
5. A legislação tributária deve ser interpretada literalmente e, portanto, será arriscado tentar essa exclusão.

Essa tributação (como, por igual, a das despesas de manutenção das associações de moradores) deixa parcela dos locadores em situação desbalanceada, injusta: hão de pagar, nesse pensar, tributo sobre valores que percebem a titulo de reembolso de despesas, que não são renda de aluguel propriamente dita!

Penso que restará aguardar: os crescentes investimentos em prédios residenciais de um proprietário (não instituídos como condomínios edilícios) aumentarão a disponibilização de moradias (como todos desejam) e exigirão, certamente, diante do claro interesse social, a reavaliação do entendimento fiscal. 

(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da UniSecovi; integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP; sócio correspondente da ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário para S. Paulo); coordenador da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.