Aluguel de temporada via app na era coronavírus
Segundo advogado, síndico tem respaldado na lei para proibir locações do tipo no atual momento
Por Diego Basse*
Quem trata de questões jurídicas e administrativas em condomínios edilícios sabe que desde 2015 há o embate a favor e contra à possibilidade de locação das unidades condominiais por meio de web aplicativos, como airbnb, por exemplo.
Não se pode negar que tal sistema veio para ficar e aos poucos as decisões judiciais e os condomínios, principalmente residenciais, foram se ajustando à nova possibilidade de locação.
Lembrando que o próprio Judiciário tem decisões conflitantes, não havendo consenso, o que se espera com decisão definitiva pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, conforme Recurso Especial Nº 1.461.274 - RS (2019/0060633-3).
- Pesquise as últimas jurisprudências a respeito do aluguel de temporada.
Trazendo o tema para a atual situação de enfrentamento à pandemia COVID 19, temos algumas situações a destacar:
A primeira delas é em relação ao Direito de Propriedade, consagrado na Constituição Federal, avocado toda vez que o condomínio busca alguma restrição a pedido da massa, sendo observado e apresentando na assembleia questões individuais em prestígio a uma das joias das garantias constitucionais, ou seja, o condomínio deve considerar as aspirações coletivas, sem perder de vista o direito de propriedade inerente a condição de condômino, conforme preceitua a lei.
Contudo estamos diante de flagrante conflito de garantias constitucionais, se por um lado temos a consagração do direito de propriedade, de outro temos o direito à vida, a saúde plena e a segurança da massa condominial.
O síndico nesse momento, é “juiz” da causa (ou dos problemas!) e não deve hesitar, deve-se consagrar a vida, a saúde, bens intangíveis em detrimento a outros direitos e garantias individuais, como o direito de propriedade, calcado tudo isso ainda na supremacia do interesse público em detrimento do privado.
- Saiba tudo sobre aluguel de temporada em condomínios
O próprio Supremo Tribunal Federal, quando diante de tal conflito, convalida tal raciocínio.
Em algumas decisões o ministro do Supremo Tribunal de Federal, Alexandre de Morais, ensina :
“os direitos e garantias fundamentais consagrados pela Constituição Federal não são ilimitados, uma vez que encontram seus limites nos demais direitos igualmente consagrados pela carta Magna (princípio da relatividade)”.
Portanto, nesse momento de pandemia , declarada pelo órgão internacional máximo da saúde mundial, a OMS, momento singular com a mobilização de todos os Poderes e instancias para minimizar os impactos da COVID 19, natural que o síndico imponha limitações ao ingresso de pessoas estranhas ao condomínio, inclusive por força da locação por temporada por meio de web aplicativos.
Cabe ao síndico proteger a massa condominial sob seus cuidados, conforme determina os deveres insertos no artigo 1348 do Código Civil e cumpre aos proprietários /condôminos disporem de sua propriedade nos limites do artigo 1336, IV do Código Civil que prevê:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
...
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.(g.n)
Ou seja, o exercício do direito de propriedade tem um limite imposto pela legislação vigente.
Logo, se o síndico determinou, diante da premência da situação, a adoção de medidas para inibir a circulação de pessoas para evitar contágio e disseminação do coronavírus, é legitimo estender a proibição a locação nas condições estabelecidas pelos aplicativos de hospedagem, que são, sem sombra de dúvidas, locação de alta rotatividade e em sistema análogo à hotelaria, não faltam argumentos e respaldo jurídico para tal vedação.
De forma pragmática, cabe ao síndico divulgar a todos os condôminos (inclusive os não residentes que por certo são os que se utilizam da ferramenta para locação), as medidas emergenciais adotadas, podendo instruir os colaboradores a não permitirem o ingresso de pessoas estranhas e nas condições de ”hóspedes”, conforme descrito.
Os tribunais estaduais (quando provocados) têm proferido decisões no sentido de vedar a prática de hospedagem por meio de aplicativos, observando que os condôminos utilizam tal plataforma em sistema análogo à atividade hoteleira.
Dessa forma, destacamos que já multiplica-se as decisões proibindo o anúncio e a realização de hospedagem por meio dessas plataformas, conforme salientamos abaixo:
“O município de Paraty moveu ação civil pública contra as plataformas. De acordo com o ente, as empresas seguem ofertando hospedagem na cidade, o que dificulta as medidas de controle da pandemia da Covid-19. Em sua decisão, o juiz Anderson de Paiva Gabriel apontou que o estado do Rio de Janeiro impôs uma série de medidas de prevenção ao coronavírus a hotéis. E Paraty, por meio do Decreto municipal 33/2020, suspendeu essas atividades. Para o juiz, a paralisação temporária desses serviços é um assunto de defesa da saúde de interesse local. Portanto, o município pode complementar as legislações federal e estadual sobre o assunto" (fonte Conjur).
Outro juiz da Comarca de Andradina, Jamil Nakad Júnior, considerou que, tendo em vista o estado de calamidade pública decretado pelo Governo do Estado, o direito coletivo deve prevalecer sobre o individual.
“No caso em análise, nesta colisão de direitos fundamentais, deverá prevalecer a saúde coletiva sobre o direito de reunião e liberdade de manifestação, restringidos momentaneamente por indicação médica e da vigilância sanitária”, indicou o magistrado.
Portanto até que se instale a aguardada normalidade cotidiana, o síndico deve se portar como líder, adotando medidas, inclusive restritivas de direito, ainda que em detrimento a garantias constitucionais, como o direito de propriedade.
Nesse momento, deve-se mobilizar os condôminos em prol da saúde, ainda que alguns tenham prejuízos econômicos.
É certo que a saúde e a seguridade dos moradores – e até mesmo dos colaboradores, devem ser a prioridade número 1, considerando que vivemos uma situação sem precedentes, e os condôminos que alugam suas unidades por essa modalidade, deverão por hora, suspender suas atividades. Essa é nossa inegociável recomendação.
(*) Diego Gomes Basse (OAB/SP 252.527) é palestrante e sócio titular da Banca de Advogados Gonçalves, Basse & Benetti Advogados (escritório associado à AABIC e ao SECOVI/SP.). É também consultor e advogado especialista em Direito Condominial; militante na área há mais de 15 anos. Basse é ainda presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB /SP da Comarca de Barueri; e consultor e colaborador do Instituto Cacau Show.
